《物业管理案例分析》汇编----实训案例篇（3）

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[案例十三]

住户遭抢物业管理有无责任

今年5月30日上午9时，某业主一人在家洗澡时，3名歹徒从楼梯间的窗户爬进他家的厨房，将其双手、双脚捆绑起来，并用菜刀威胁他，抢走价值2万多元的现金和首饰。事发后，业主找到万丰花园的物业管理公司讨说法。物业管理公司认为自身没有责任，但表示，可以免去钟家一年的物管费。

在该业主家中看到，其厨房的窗户与楼梯间的窗户仅有1米左右的距离。出事时，属于公用面积的楼梯间的窗户并没有安装防盗窗，因此成为歹徒进出的“通道”。歹徒也正是利用这一点从楼梯间翻入业主家实施抢劫。但在业主拿出的购房时获得的广告单上面清晰写道：“提供封闭式防盗系统和24小时固定岗哨，定时保安巡逻”。业主问：“我们每个月都按时交纳了物管费，他们也在广告上承诺了小区有这么多的安全措施，但为什么还是出了事？”那么，物业管理公司究竟应不应该承担责任。

[提示]

本案例的关键是广告上的承诺能否作为合同的附件，物业管理公司应否履行起责任。

[案例分析]

物业管理公司对此应该负责任。“封闭式防盗系统和固定岗哨，24小时保安巡逻”虽然仅仅是在广告上承诺，但是广告是面向社会宣传，可以作为合同的附件，物业规律公司应履行。

楼梯间的窗户没有安装防护栏，导致歹徒得以进入业主家，物业管理公司负有不可推卸的责任。可是还应该明确的是楼梯间没有安装防护栏，应该由房屋的开发商负责，物业管理公司还应追究其责任。

由于案例情形的复杂，解决此事最好的办法是通过法律途径来解决。

[案例十四]

物业管理应如何进行人员配置

华联集团大厦是上海华联物业有限公司所管理的一幢集宾馆、餐饮、银行、涉外办公楼为一体的综合大厦。由于建造初期物业管理没有前期介入，大楼部分设计布局不合理，大楼总机房设在B楼3楼，消防监控中心设在A楼1楼，卫星监控中心设在A楼19楼，此三处岗位均必须保证24小时有人上岗，最精简配备要12人，但三处岗位工作量都很小，都只是起一种防范性监控作用。对此，物业管理公司因该怎么办。

[提示]

人员开支是企业运作中最大、最重要的成本，已成为企业领导者的共识。对物业公司这类保本微利型企业来说，更要注重对人员成本的控制，机构设置要精简、高效。

[案例分析]

为此，物业管理处经理经过测算，决定将三处的机房进行适当的改造，将部分设备移位，集中到消防监控中心。这一举动需改造费用10万元，但人员由12人减少到5人，按每人每年企业支付3万元/人计，每年可节省人员开支21万元，且一劳永逸。

人力控制一般应注意以下原则：

1．以岗定员、按岗配人

2．职责明确、充分授权

3．注意工资差别，调动积极性

4．精简高效、一岗多能

5．考虑区分不同阶段，人力要求的差异性（前期介入阶段、前期管理全面接管阶段、后期管理、管理成熟阶段的人力需求各有侧重点）

6．注意市场人员的情况（劳动力市场及有关使用劳力规定）

7．加强人员培训，提高人员素质，培养复合型人才

[案例十五]

业主委员会这样做对吗

某小区于今年2月成立业主委员会，3月公开招聘物管公司，共有3家物管公司应邀投标应聘。经过小区业主委员会3个月的调查后，在街道、居委会、房屋办事处的监督下召开的小区业主代表大会上，A物业管理公司以13票对10票胜出。但时至今日，小区业主委员会主任却借故迟迟不与其签订《物业管理服务合同》。

[提示]

应依据《中华人民共和国招标投标法》、《物业管理条例》等相关法规中关于中标后招标方无故不签订合同的条款进行处理。

[案例分析]

了解无故不肯签订《物业管理服务合同》的真实原因，主动与野猪委员会积极协商，如业主委员会仍拒绝签订合同，就运用法律手段保护企业利益。在多次与该小区业主委员会主任交涉未果后，A物业管理公司将小区的业主委员会告上了法庭。

据了解本案例业主委员会迟迟不与胜出的物管公司签订合同，关键在于原物业管理公司公司不愿退出，业主委员会中的某些委员偏向原来的物管公司，从而给中标的物业管理公司公司设下障碍，导致了现在中标的物管公司进不来的局面。

A物业管理公司公司状告业主委员会，理由主要是：该公司是应邀投标应聘，并按照规定投送标书及有关承诺书，业主委员会没有权力借故迟迟不与该公司签订《物业管理服务合同》。新的《物业管理条例》明确规定了业主大会的作用，当业主大会召开后，选聘物业管理公司的最终决定权掌握在业主大会手里，而不是现在的业主委员会。业主委员会只是业主大会的执行机构，选聘物管公司以及小区内所有涉及全体业主权益的事情，都要通过业主大会决定，业主委员会不得擅自做主。本案例的核心问题是业主委员会取代了业主大会。该小区业主委员会的执行秘书承认，选聘物业管理公司应该由业主大会集体决定。而现在业主委员主任却独揽大权。如果业主委员会的某些代表还要一意孤行的话，小区业主将失去对业主委员会的信任。

[案例十六]

业主执意乱装空调怎么办

一天中午，护卫班班长匆忙来到某小区物业管理公司办公室，告诉主管人员：“1-2-301的业主不想按指定位置安装空调，要将北侧空调孔打在窗户上方。”主管正在处理一项事务，便安排护卫班班长马上返回，先让空调公司的工作人员停止打孔。

主管人员随后赶到，一进门还没开腔，业主就开始不停地说着自己的理由。他认为物业公司规定的位置太不合理，强烈要求将空调孔打在窗户上方，并且明确表示：“我今天就要在这里打孔，看你们能把我怎样。”此时，空调公司的人员还不停地在一旁说着风凉话，更助长了业主的不满情绪。

[提示]

做业主的工作一是要耐心，而是要注意方法。讲清道理的同时，还要学会巧妙地借人之力、成我之事。

[案例分析]

主管满耐心解释物业管理公司要求在指定位置安装空调、管线不能外露，是为了保证小区的外观统一美观，强调如果我们也象有些小区那样各行其是安空调，那咱们的小区的外立面就会杂乱不堪入目，提醒这里毕竟是您的家园，您肯定也不希望举目就看到这样的景象。听完主管这番入情入理的话，虽说业主还是没有决定按规定去做，但不再硬性坚持。

主管见时机基本成熟，便悄悄将空调公司的工作人员叫到一边，告诫说：“你们应当知道物业的管理规定，如果执意违规行事，可要考虑考虑今后如何在我们的辖区做生意。”这一说，空调公司人员马上声明要按照物业公司规定打孔，并表示一定配合物业公司说服业主。最终，业主同意将空调孔打在规定位置。

[案例十七]

业主以新居有瑕疵状告物业要求索赔

23岁的陈小姐去年准备入住新居时，发现报警系统无法使用，门窗也无法正常关闭，9月26日，她向小区物业管理处提出了投诉。物业管理处接投诉后即派员对其门窗和报警系统进行检查、试验，确定维修事宜。经物业公司联系，门窗制造厂商上门维修。2个月后，陈小姐的委托人会同物业及门窗制造厂商共同签署了一份备忘录，确认报修之门窗已修复。6天后，室内报警系统经维修后也交陈小姐正常使用，然而矛盾并未就此解决。

今年9月，陈小姐将小区物业告上法庭。她在诉状中称自己的新居早在去年5月就已装修完毕，但由于报警系统、门窗故障，加之物业管理混乱，无法提供正常维修服务，致使自己迟了半年才搬入新居，要求物业公司赔偿损失4.2万元。

[提示]

物业管理处要想胜诉，就要证明陈小姐陈述事实不实，而此时最重要的就是那些处理业主投诉及维修记录的书面材料。由此，我们也可以看到物业档案资料管理规范的重要性了。

[案例分析]

物业管理公司也充分的书面证据证实，陈小姐在去年9月26日前从未向物业报修过，此后物业在接报后，即与生产厂家联系进行修理，维修合格后有陈小姐书面签字材料为证，物业公司已尽到了义务，对方诉请并无依据，计算方法也无法可依。

法院审理后认为，双方所提供的证据均反映了在陈小姐向物业提出报修后，物业公司履行了其维修、服务义务，主观上并不存在过错或不作为。此外，陈小姐赔偿标的的计算方法也缺乏事实和法律依据。因此，她的诉讼请求法院难以支持。

[案例十八]

小区的围墙物业管理公司能拆除吗

刘女士所住的芬芳花园小区实行封闭式物业管理。2002年4月，仅一墙之隔的A公司开发新建雨花雅园，并与B公司签订协议，约定将芬芳花园西区所属基础配套设施、公共配套设施与雨花雅园共享，雨花雅园的物业管理并入芬芳花园，A公司向B公司支付费用。A公司对外承诺，雨花雅园将与芬芳花园成为一体，雨花雅园业主可以自由进出芬芳花园。因此，拦在两个小区之间的围墙被打通。刘女士认为，两物业公司所做的决定，严重损害业主的合法权益，遂起诉至法院，要求A公司、B公司停止侵害，将芬芳花园原封闭围墙予以修复。

[提示]

这里首先需要弄清的是该围墙是否属于芬芳花园的公共财产。

[案例分析]

本案例中的围墙属于小区的公用设施，是小区的公共财产。就小区的公共财产而言，绝大部分属于全体业主所有，小区业主委员会代表全体业主行使所有权和支配权。物业管理公司要改变公用设施的，应当征得业主委员会的同意。故本案例中的围墙物业管理公司不能拆除。