《物业管理案例分析》汇编----实训案例篇（4）

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[案例十九]

设备功率过剩怎么办

上海华联物业管理有限公司管理的福兴大厦原设计5-6楼为餐饮、酒家，7-15层为办公楼，均带有套内卫生间，为此设计中二级污水处理以每小时用水流量为20立方米每小时，选用风机11千瓦二台，但大楼竣工后，7-15层办公楼套内卫生间改为楼层公用卫生间，5-6楼经招租后，也改为办公楼。因此，用水流量大大减少，实际二级污水处理每小时流量仅为5立方米每小时，故原配套11千瓦风机严重过剩，这时候企业内部出现了修理还是更换的分歧。

[提示]

综合大厦由于设计和实际竣工使用后用途有所改变，原设计有部分设备不甚合理，通过适当改造，可节约大量费用。

[案例分析]

物业管理公司组合子有关技术人员进行了认真的测算，并提出几套方案进行论证。经过测算，根据目前用水量，只要配备4千瓦的风机就足够保证设备的正常运行，与原11千瓦的风机相比，仅每年电费就可节省2.4万元。从不同方案费用对比看，对远设备改造费用3000元，更换费用3万元，相关10倍，但更新后选用风机的型号更先进了，且3-5年内基本无维修费用。所以，以长远利益考虑，还是长痛不如短痛，物业管理公司决定采用更新方案。

[案例二十]

小区车库成了“酒窖”

某小区11号楼的52户居民们投诉称11号楼原有两层车库，为小区居民停车专用，这是全小区业主参与投资的公共配套设施。可是，开发商和物业公司却将第二层车库分别出租给了两家公司，车库的一半被当作存酒的仓库，另一半则被一外地商家修理复印机和存放硒鼓碳粉，运货车辆整天在居民楼下进进出出装卸货物。“东边车库内整箱堆放的酒使楼面承载过重，势必造成楼座钢筋水泥疲劳，并且酒是易燃物品，一旦出现火情后果不堪设想；西边的修理厂存放硒鼓碳粉等大量污染物，发出的气味刺鼻……”

[提示]

首先应查找资料弄清物业管理公司这样做是否改变了该共用设施的原设计用途，然后再根据具体的情况妥善处理。

[案例分析]

经查11号楼下的两层车库本来为小区居民停车专用，这也是全小区业主参与投资的公共配套设施，可是开发商与物业公司未经广大业主同意，却私自将第二层车库出租挪作它用。如今，小区内由于业主的车辆过多，致使许多车辆被迫停在小区的马路上。根据《物业管理条例》第五章规定：“物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公用设施，不得改变用途。”显而易见，开发商和小区物业的做法直接损害了业主的利益。

物业管理公司应迅速明确表态表态：立刻终止租赁合同，并向业主公布收取租金的使用情况。

[案例二十一]

转让商铺忘了公约原业主照付物业费

余女士系本市亮都商场某商铺的原业主。几个月前，顺利将该商铺转手。不过让她没想到的是，7月份，她突然收到法院的一纸传票，原商铺的物业管理公司居然要求她继续支付物业管理费。余女士万万没想到自家商铺都转手好几个月了，自己居然还得为新业主照付物业费。

[提示]

业主转让物业应注意相关手续的办理，尤其应注意是入住时与物业管理公司签订的公约合同等中的相关条款。

[案例分析]

庭审中，物业管理公司拿出了一份余女士当初与物业管理公司曾签订的一份“公约”，约定一旦业主转让其拥有的单元时，须将转让情况书面通知物业公司，否则，前业主仍对该单元的管理费用及一切相关事项负有责任。但余女士未履约，应按规定继续承担物业管理费。日前，法院判定，该管理公约对双方的确具有法律约束力，余女士须继续承担物业管理费1568.8元。

[案例二十二]

ATM取款机忘锁门怎么办

上海华联物业管理有限公司管理的11号店内有一台ATM取款机，在银行保安员押运现金过程中，由于疏忽忘记锁取款机门（后查内有价值35万元现金）。此时正处于商场的购物高峰时段，顾客川流不息，被管理处巡逻保安员在巡视过程中发现。超市中的ATM取款机，应属于银行的管理范围，保安员应该怎么办。

[提示]

此类事件属突发事件，虽然发生几率很低，而且一般在物业管理突发事件处理预案中不会提及，但应参照突发事件处理预案中的相关事件进行妥善处理。

[案例分析][案例二十三]

楼顶变私家花园怎么办

某花园个别业主“圈占”公用天台（楼顶），有的建了一个私家花园，有的利用楼顶建了鸽子房，该花园已经有6个楼顶被私人占用。该花园B座被“改造”过的3个天台中，某住户的“手笔”可谓匠心独运：不仅200平方米的天台被其全部据为己有，连天台上原有的通风管道、消防器材也被统统拆除。该住户还自行拆除了楼顶的隔热层，铺上了仿古地砖，种上了花草，设置了假山、假树，上得天台，真是别有洞天。为了把其他人拒之门外，该住户还“安排”了一条大狼狗把门。好端端的公用天台，变成了这位住户的“私家花园”。对此大多数业主很有意见，纷纷到物业管理公司投诉。

[提示]

公用天台属于全体业主的共用部位，任何人无权占用。私占公用天台是对其他业主的侵权行为。

[案例分析]

公用天台是作为建筑面积分摊到业主们的购房款中的，现在却被个别人据为己有，是一种侵权行为。乱搭乱建行为，破坏了楼体的结构，造成天台承压过重；把隔热层铲掉，也会影响到楼下业主的居住环境。因此，管理处应根据有关规定，采取行动拆除“私家花园”。如违章业主不予配合，或采取抵制行动，物业管理公司应运用法律手段保护大多数野猪的利益。

[案例二十四]

有人逗留损毁绿地怎么办

某花园前原来有一片敞开式绿地。绿地上亭榭多姿，曲径通幽，池水泛光，花木含情。春、夏、秋的傍晚时分，众多住户和游客都喜欢在这里驻足小憩，装点着深南东路上这道亮丽的风景线。然而，其中也有一些不太自觉的人，随意在草地上穿行、坐卧、嬉戏，导致绿地局部草皮倒伏、植被破坏、黄土裸露，不得不反复补种和重植，成为小区管理中的一个难题，想了许多办法，都未奏效。

[提示]

克服人们的劣习，不做宣传教育工作是不行的，光靠宣传教育也是不行的。既要讲道理，使之不想，又要有相关的强有力措施，使之不能、不敢。久而久之，习惯成自然。

[案例分析]

后来，管理处拓宽思路，采取了教、管、疏相结合的新招数：

教——加大宣传力度，提高宣传艺术。首先将警示牌由通道旁移至人们时常穿越、逗留的绿地中，同时将警示语由刺眼的“请勿践踏草地、违者罚款”更改为动心的“足下留请、春意更浓”，让人举目可及，怦然心动；

管——配足护卫力量，强调全员管理。针对午后至零时人们出入较多的特点，此间的中班护卫指定一人重点负责绿地的巡逻，同时规定管理处其他员工若发现有人践踏绿地，都要主动上前劝阻把绿地管理摆上重要“版面”，不留真空；

疏——营造客观情境，疏导游人流向。在只有翻越亭台才能避开绿地通行的地段，增铺平顺的人行通道，同时把绿地喷灌时间由早晨改为傍晚，保持人流密度大的时段内绿地清新湿润（说明白点，就是洒上水。洒了水，请你坐，你会去坐吗？），使人们尽享自然，而又无由无法作出石笋系马等煞风景之举。

三招并用，效果显现。之后，花园的绿地中依然游人如织，但践踏绿地的现象已经较为鲜见。

该保安员立即用对讲机通知当值队长到场。队长到场后，果断下达指令：

1．安排保安队员设岗负责安全。

2．及时通知商场防损部有关人员

3．等待银行派员前来处理事件。

该管理处保安员在处理此事时，充分体现了保安员的责任心，把平时培训时的要求，运用到了实际工作中，避免国家财产的损失。整个事件的处理，得到了银行方面、店方主管的称赞。