物业管理条例之物业现场管理标准（非表格版）

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行政管理类

服饰仪表

1、工作服、鞋、袜等外露处必须干净、平整，无明显污迹、破损；

2、除保洁人员允许穿黑色布鞋，其他人员一律仅限穿黑色皮鞋；

3、胸牌统一整齐佩带在恰当位置；

4、领带平整、端正；

5、工作服严禁混穿；

6、西装制服必须符合西装礼仪进行穿戴；

7、维修人员现场作业应着操作服；长袖工作服不能挽起；

8、女员工饰物不外露，着肉色袜，禁止穿通花、花边类袜；

9、男员工头发不过耳；

10、各岗位人员本岗位当值期间的装备、配件等齐全、完好

办公场所

1、无灰尘纸屑，办公设备物品整洁，花木清洁光亮；

2、离开办公位时坐椅归位；进出办公区域随手关门；

3、下班前关闭电脑主机及电源；

4、最后离开工作区域者，必须将区域的灯、电器等关闭；

传真

1、收、发传真注明发、收件人全名、传真号、页码、顺序

培训会议

1、准时参加会议和培训；

2、请假提前通知组织者；

3、会议前应将手机、CALL机关掉或调整在震动状态；

4、会议中尽可能不随便进出，避免或减少打扰他人的行为或言语；

5、会议和培训完毕，确保桌椅、教具归位；

6、最后离开者将会议场所的灯、电器等关闭。

接听电话

1、电话三声内以最快的时间接听；

2、接听电话首先问好然后报部门（可使用简称）及姓名；

3、邻座无人应主动代接并记录、转告；

4、应清楚来电方何人、何事、回访联系电话或方式，必要时做好记录；

5、代接的电话应以最快时间转告他人，必要时做留言便条；

6、语言温和、态度礼貌；

7、后于对方挂线；

样板会所类

样板间销售厅

1、电器按正常运作，空气保持清新，温度、湿度、通风保持良好舒适状态。

2、地面、地毯保持“四无”（即无沙粒、无灰尘、无脚印、玻璃上无水印、手纹）；金属质地物品无锈迹；

3、物品、设备与《物资清单》帐物相符；

4、物品、设备、标识按要求摆放整齐，保持干净、完好；

5、饮用水、水杯备用充分；

6、房间禁止抽烟；

7、未经允许，礼貌谢绝拍照行为；

会所

1、会所环境、器具、用品卫生、干净、整洁，达到各自的清洁、卫生要求；

2、确保会所服务各设施、配置物品完好无损，正常使用；

3、熟悉本岗位的操作流程；

4、微笑服务，仪容整洁；

5、主动细致热情，正确引导、理解顾客提出的服务需求；

6、引导顾客安全、适当使用各种设施；

7、优质高效地满足顾客提出的会所可提供的服务项目的要求；

8、保持与顾客的良好沟通，对顾客提出的会所没有的服务要求应向上级汇报；

9、各项服务单据记录完整、清晰，保存齐全；

10、各项采购、消耗、物品领借用等手续齐全，登记完整准确，帐物相符，无差错；

11、各类引导牌、餐牌、设施、配件等标识内容准确、文字清晰，整洁干净，放置、摆放或张贴位置适当，醒目、清晰、完整、干净；

12、各岗位人员言行、举止规范必须符合该会所管理制度的要求；

装修维修类

装修

1、现场张贴装修许可证，施工人员佩带出入证；

2、有装修巡查记录表且按要求记录；

3、未有涉及承重结构、公共部位、公共设施、外观的装修现象；

4、严禁同时进行烧焊与木工作业；

5、门窗花饰按统一款式制作，安装符合要求；

6、埋设电线、信号线必须穿管保护且接头不得埋于地下；

7、临时线路电源必须装设开关板，负荷与开关容量符合电气技术要求；

8、下水管道口密封包好，严禁改变其使用功能；

9、管道检查口处必须预留维修口；

10、消防设施不得改动、拆除，消防喷头不得封堵；

11、改动安防系统必须按程序申请；

12、中央空调系统改动必须按程序进行过审批；

13、施工现场严禁明火；

14、必须配两个以上（足量）的灭火器；

15、垃圾必须袋装、清运到指定地点或自行运离小区；

16、施工时间：7：00~12：00，14：00~19：00。

返修

1、接到报修时作好记录，不得推诿，专人通知施工单位；

2、接待投诉不卑不亢，不乱回答、不乱承诺；

3、进入室内返修前，须征得业主同意；

4、在规定时间内到达返修现场并完成返修；

5、文明施工，不动用业主物品；

6、收工须清理、清洁现场，关闭门窗、开关；

7、损坏设施，照价赔偿。

家政维修

1、维修前，准备齐相关工具和材料；

2、严格执行操作程序，不留下安全隐患；

3、需要动用业主物品须征得业主同意，严禁接受业主礼品、赠品；

4、工作现场必须保持整洁，尽量不影响业主正常生活；

5、操作过程中如有疑点及时记录并与业主沟通确认；

6、较大收费项目与业主协商，达成一致后方可提供；

7、维修完毕了解客户是否还有其他需要维修或帮助的事项并尽力解决；

8、收拾完工具材料，并清理、清洁现场；

9、全部完成后须请业主在维修服务单上签字确认；

安全管理类

通则

1、按各岗位要求着装及装备；

2、熟悉小区或大厦内的重要部位；

3、熟悉岗位操作流程；

4、清楚本岗位礼仪规范；

5、熟悉对应急、突发事件的处理、协调程序严格执行交接班制度；

6、质量记录填写规范；

7、当天第一次遇公司领导和部门经理应敬礼；

确保自身安全；

中心值班岗

1、值班期间设备正常；

2、熟练操作监控、消防中心的各类设施、设备；

3、中控室值班记录完整、详细；

4、顶班人员必须经部门经理审批资质；

5、当值期间精力集中、全神贯注；

6、按中心不同设施、设备各种信号报警、来电的重要等级快速、灵活处理；

7、所有顾客来电、内部人员交代须协调他人完成的服务事项有记录、有跟踪、有结果；

8、准确记录传递公司文件规定的应传达的信息，确保通知到相关人员，无遗漏；

8、中心配备的如钥匙、文件夹、工具、录象带等标识、记录正常、整洁、清晰、齐全；

9、各类设施设备、台面完整，运作正常，干净、整洁；

10、异常情况及时调整监控镜头录象，调配人员跟进，确保有记录、有结果；

11、无堆放与工作无关的物品；

12、当值期间严禁从事与岗位无关的任何事项，如瞌睡、聊天、看书；

大厦类物业的中心人员持有有效的消防上岗证；

巡逻岗

1、按照巡逻路线和时间要求进行巡逻并签到；

2、各类设施、设备的检查到位，无遗漏；

3、异常情况及时报告或处理；

4、保证自身安全。

检查岗

1、熟知小区、大厦的装修和入住情况；

2、清楚各岗位的细则要求，并能完成任一岗位顶岗要求；

3、高标准，严要求监督各安全岗位，确保各岗位符合要求；

4、监督抽查的停车凭证编号、原子章、登记记录等应确保内容齐全、准确，所收现金与票号、时间、登记记录相一致；

大堂岗

1、面带微笑，主动迎候宾客；

2、看到手提重物顾客主动协助送至电梯口；

3、逢雨天应主动为顾客开车门、打伞；

4、准确登记外来邮件；

5、严格执行物资放行管理制度；

6、保持大堂整洁干净；

7、制止不文明的行为。

车场巡逻岗

1、保证车场车辆停放有序；

2、指挥车辆动作标准规范；

3、场内车辆登记准确，新损车辆记录齐全并通报车主；

4、指挥车辆及巡查时确保自身安全。

车场出入口岗

1、车辆进出敬礼且动作标准、规范；

2、任何车场进出均须发放和回收凭证；

3、收、发卡均站在车辆方向盘一侧；

4、车辆放行严格实行核人、核车、核证，收、发卡动作迅速；

5、保障出入口通道畅通；

6、现场停车费现金超过￥500元时必须按要求上缴财务并换回凭证；

7、票据、记录完整，发现驶出的车辆有任何异常必须严格登记、核实、上报，确保无误后方可放行；

8、确保停车凭证编号、原子章、登记内容齐全、准确，所收现金与票号、时间、登记记录相一致；

9、车场出口无车辆放行时必须保证地桩牢固插在桩孔内

清洁类

通则

1、地面无烟头、无杂物、无积水，无污迹；

2、墙面、天花无蜘蛛网、无污迹；

3、各种游乐设施、标识无灰尘、摆放整齐；

4、垃圾入桶，不超载，无异味，无蚊蝇滋生；

5、需打蜡的地面光亮显本色；

6、排水管、井内无杂物，排水畅通，无堵塞；

外围

1、室外公共设施、场所无损坏、目视无尘；

2、绿化带、花池:无烟头、无枯枝落叶、无杂物；

3、大理石:无明显脚印、无油渍、污迹；

4、公园桌椅：手摸无灰尘、污迹、油迹，摆放整齐；

5、喷泉水池：水质不浑浊、无青苔及明显沉淀物、浮物；

6、宣传栏：无明显灰尘，张贴的内容整齐、美观；

室内

1、地面、级梯无污迹、无杂物；

2、天花：无蜘蛛网、无明显灰尘；

3、电梯：轿箱内外无尘无污、无手印；沟槽无砂粒、污垢；

4、宣传栏：无尘无污；张贴内容整齐、美观；

5、电梯门、天台门、设备房门：无尘无污；

6、各类标识、按键、对讲电话：无灰尘、无污迹；

7、天台、雨棚：无杂物、烟头、积水；

地下室

1、通道畅通无杂物、地面无明显灰尘；

2、公共设施：目视无明显灰尘、无污迹、无蜘蛛网；

3、排水畅通、无积水。

洗手间

1、地面、镜面、台面无水迹、污迹；

2、便池无污垢、异味；

绿化类

通则

1、无明显病虫害，无积水，无死树死苗，修剪合理美观；

2、植物无枯枝枯叶；

3、黄土不直面向天；

4、长势旺盛；

5、主要部位设置有与植物相符的绿化标识牌，并安装位置妥当，醒目、清晰、完整、干净。

6、乔木

7、树干正常生长挺直；

8、骨架均匀，树冠完整；

地被植物

1、草坪目视平整，无明显杂草；

2、草坪长势良好，浓绿，长度不超过4CM

花坛

1、搭配得当，层次分明；

2、泥土不染花叶，不外露；

3、整体布局美观、耐看。

消杀现场

1、投放消杀药品的场所必须设置醒目、符合消杀工作要求的警示牌。

2、外围及绿化带无鼠洞。

3、无明显四害活动；

4、下水道、污水井无明显蚊蝇。

5、夜晚公共照明灯光附近无明显蚊虫、白蚁飞舞。

公共设施类

通则

1、责任人、设施标识明确、清晰；

2、无生锈、无掉漆，保养检查记录完整；

3、管网有流向指示，阀门标明醒目的开关状态（常开、常闭等）；

4、危险部位（件）、状态有保护及醒目的、符合专业要求的警告标识。

停车场设施

1、入口处必须设置“车辆驶入请登记”及符合要求的“停车场收费标准”标示牌；

2、车库入口有符合本小区实际的限高、限速标识；

3、停车场内必须设禁鸣笛、限速、导航等标识牌；

4、地面、墙面指示标线划线规范、符合专业要求；

5、应设岗亭，停车场“三证”齐全有效；

6、入口设立明显的标志，写明停车场的名称、性质、类别；

7、符合“三公开”制度，即有公开车场责任人、公开收费标准、公开管理员姓名；

8、岗亭内备有消防器材，置于明显位置；

9、道闸运行正常，无松动变形、升降顺畅；

10、倒车架安装牢固，不松动；

11、地下车场指示灯，指示箱工作正常。

化粪池

1、化粪池有容积标识；

2、粪池盖板牢固、无堵塞，无污水溢出，无异味逸出。

泳池

1、游泳池内池水清澈干净无异味;

2、泳池周围无锋利有棱角硬物；

3、泳池照明灯具完好，使用安全电压；

4、配有足量的救生员。

娱乐设施

1、完好无破损；

2、连接部位结实，无松脱，转动部位有防护罩；

3、有使用说明或提示性标识，标识安装位置适当、醒目，清晰、完整；

水池水箱

1、水箱、水池密闭完好，标明容积；

2、水位观察管有标记，能观看到水位；

3、溢流管、进水管、出水管有标识，并用箭头标示出水流方向；

4、溢流管不得与下水管道直接相连；

5、露天水池、水箱的通气孔孔口向下；

6、泄水口、排气孔有防虫网罩；

7、进出口门正常上锁；

8、确保水质符合供水要求，无红虫、泥沙；

9、无渗漏、无锈迹、无异响；

10、环境整洁干净，无明显积尘、油迹、污迹等。

招牌、沟渠池井

1、外观完好无缺损；

2、沟、渠、井、盖的面板完好，无破损，所有面板保证车辆驶过无明显声响；

3、表面基本清洁、无明显锈迹、油迹；

4、显要部位处的面板表面光亮、不影响观瞻；]

5、配置的照明装置能正常使用。

房屋本体道路通道天台

1、墙面无明显缺损、裂纹、脱落或破烂；

2、道路整洁，地砖或大理石无松动、破烂、缺损；

3、路面无违章占用，地面警戒线和交通标识清晰；

4、户外招牌和射灯整洁、统一，安装牢固。

5、无明显污迹、油迹、锈迹；

污水泵雨水泵

1、泵井内无污泥；

2、运转时无异响和震动；

3、溢位器正常完好，无失控和误报现象；

4、电源控制箱各控制开关正常并处在自动控制状态；

5、控制箱各种信号指示正常、布线整齐；

公共设施类

广场喷泉

1、水泵外壳和喷头表面应有防锈处理；

2、水中各种照明等电器设备符合安全电压标准；

3、喷水正常，喷口无堵塞；

4、池底清洁无明显杂物、枯叶；

5、无明显异味。

防雷设施

1、避雷带、避雷针连接点牢固，无弯曲、松脱断裂；

2、避雷带、避雷针处无杂物堆放或悬挂物。

3、无明显锈迹；

4、符合避雷系统技术要求。

公共照明

1、灯具灯罩完好，无松动。

2、使用中无闪烁，无噪声，无异常振动。

3、发热量大的灯具，保证灯具周围无可燃、易燃物品。

4、配电箱布线整齐，箱体及开关有明确标志，按钮和指示灯完好；

5、灯具目视符合清洁要求。

防火门

1、正反两面标识良好；

2、门把手完好。

3、闭门器力度适中，能正常使用；

4、能正常开闭；

5、设置有门禁系统的，能确保正常使用。

消防通通

1、通道畅通无杂物；

2、设置有明显、符合要求的的标识；

3、通道内照明、送风、排风良好；

4、消防器材状态良好。

消防设施

1、防火卷帘门、烟感、温感正常使用，测试时消防主机有准确、灵敏的报警显示。

2、对讲电话能正常使用，标识和使用说明清晰、完整、干净；

3、警铃、风阀、消防栓紧急情况下能正常使用；

4、备有充足的消防用沙，消防工具如铁秋、消防桶足量、完好；

5、灭火器有效、完好；

6、所有消防设施、设备标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

煤气设施

1、能正常完好使用；

2、阀门能正常开、闭（自动、手动）；

3、阀门有常开（常闭）标识，安装位置适当、醒目，清晰、完整；

4、有抢修电话标识，安装位置适当、醒目，清晰、完整。

5、煤气泄漏探测器完好。

门禁设施

1、门禁通话时声音清晰，无杂音，呼叫、报警等功能正常；

2、门禁读卡器读卡正常，感应灵敏；

3、门禁安装牢固，布线规范；

4、中心能提取门禁读卡记录；

5、标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

各类设备房

通用标准

1、设备房门上有相应设备房标识；

2、设备房内地面干净，无无关物品，物品摆放整齐，无杂物；

3、设备现场的作业指导书齐备有效，各类设备维修检修记录完整；

4、配备足够的灭火器和应急灯，通风良好；

5、设备房内的负荷开关、阀门、单体设备等要有明显的状态标识，流体要流向标识；重要和操作有危险的设备、部件要有警告标识；

6、设备房内设备外观清洁，油漆无脱落，设备的转动部位有防护罩；

7、设备完好，各类仪表使用正常无损坏，无“跑、冒、滴、漏”现象，责任人明确；

8、所有标识安装位置适当、醒目，清晰、完整。

高低压配电房

1、配电柜、配电箱有明显标号；每个配电箱配电使用要有标识，

2、配电柜、配电箱内布线规范，整齐，接线无松动。

3、温度应保持在40℃以下。

4、配备有高压操作防护工具；负荷刀闸和接地刀闸有挂锁锁住。

5、配电柜操作位地面敷设绝缘胶垫。

6、配电计量总表铅封完好。

7、配电房接地线紧固，无断裂情况。

8、变压器和通道之间有隔离围栏隔离

空调设备

1、主机正常运转无异响和震动。

2、制屏（现场控制）和操作台（远程控制）的信息显示正常。

3、保温到位、完好，无渗漏水现象；

4、主机温度不超过允许的设计温度。

电梯轿厢

1、确保正常使用；

2、门机、内饰、轿顶表面清洁、明亮，无手印、污迹；

3、各按钮、按键、照明灯具、风扇等完好、干净，无异响；

4、电梯准运证副本有效；

5、各类标识（火警、搭乘须知、开关门、楼层层站、准运证副本等）齐全、清晰、完好，安装位置适当；

6、正常情况任何公司人员仅限搭乘消防梯（除陪同顾客、访客、工作检查情况外）；

电梯机房

1、温度应保持在40℃以下，降温通风设备正常使用，并保证达到节能降耗措施和要求；

2、电梯盘车操作作业指导书有效、清晰；

3、盘车救援工具完好、齐全；

4、电梯机房内张贴运行准用证副本2；

5、分承包方的保养计划书有效、清晰完整；

6、悬挂有政府主管部门颁发的运行、维修工作记录表，保持有效、清晰、完整；

7、维修保养监督检查能正常履行，记录与计划内容要求一致；

8、故障维修记录全面、详尽、真实。

发电机

1、发电机机油油位、蓄电池电解液液位正常；

2、备用柴油油量保持在容器容量的80%附近；

3、必须配备符合要求的两套蓄电池，备有符合要求的切换开关装置；

4、蓄电池电压在24V（±2.0）；

5、柴油储备房敷设足量的消防灭火沙；

6、正常情况下，发电机转换开关应打在自动位置；

7、发电机接地线紧固。

二氧化碳（CO2）设备

1、二氧化碳称重装置报警正常，气瓶无漏气失重情况；

2、系统无失灵情况，所有的铅封和保险带完好无损；

3、各防护区手动/自动选择开关正常，工作状态中的指示灯亮；

4、日常检查时，把开关打到手动控制上。

生活及消防泵类设备房

1、泵房各种信号、仪表指示完好正常；

2、各种开关处于自动状态，自动、手动切换正常；各种泵运转时无异响和震动；

3、湿式报警阀应完好，且试验装置标识应明确。

泳池泵类设施设备

1、各种检测药物、仪器完好、有效，标识清晰、明确；

2、沙缸压力表在水泵运行时应保持在0.2-0.4PA压力；

3、各种信号、仪表指示完好正常；

4、各种开关工作时处于自动状态，自动、手动切换正常；

5、各种泵运转时无异响和震动；

6、现场无渗漏、油迹、水迹。

风机房

1、风机配电箱保持在自动位置，配电箱内接线规范；

2、风机运行时无抖动现象，轴承位置无异响。

3、能在控制中心控制送风机启停。

消防监控中心

1、录相画面清晰；

2、录象镜头切换时间间隔为1秒，并确保重要镜头必须在一个切换循环中至少一次；

3、录象带更换时间定时，并统一保管；

4、各端口接线规范、牢固，各接入接出线有标识；

5、中心对讲和各岗位、荔景中心通讯良好，声音清晰；

6、联动柜面板指示灯工作正常，压下试灯开关，所有指示灯发光；

7、备用钥匙有效、准确，有标识，标识清晰、完整；钥匙领用有详细记录；

8、存有的相关法规、条例，公司、维修单位电话表等资料齐全、有效，清晰、整洁；

9、消防工具箱内消防器材摆放整齐，完好；

10、至少配备：防火服两套、灭火器完好容量3公斤、救生绳两副，且标识明确；

11、IC卡发行、挂失由专人管理，且记录详细、准确，无遗漏。

作业类

高空作业

1、作业人员须执有效的《高空作业许可证》；

2、有六级以上大风、大雨、雷电等天气恶劣情况时严禁高空作业；

3、高空作业时，须使用安全带，地面有专人监护；

4、作业地点周边设置遮栏或隔离带，并设置有效、文字恰当、醒目的告示牌；

5、清洗楼宇外墙时，应提前向用户发出通知表明相关事项；

施工管理

1、施工地点周边设置遮栏或隔离带，并设置有效、文字恰当、醒目的告示牌；

2、施工完毕及时清理现场

现场标识

1、现场标识符合公司CI标准并保持清洁、完好；

2、标识摆放、挂置位置要统一、适当，符合工作内容要求，保证醒目、干净；