物业管理条例之物业使用手册

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物业使用手册

泸州东洲物业管理有限公司

目录

1、致业主书P2-3

●函书

●物业规划

●公司简介

2、服务指南P4-7

3、物业使用守则P8-11

4、物业管理服务承诺P12

5、物业管理小常识P12-13

6、便民服务项目P14-15

7、生活指南P16

附件：

（1）房屋验收交验单P17-18

（2）房屋装修责任协议书P19-22

（3）房屋装修安全文明施工承诺书P23-26

（4）钥匙及附件发放清单P27-28

致业主书

尊敬的业主：

【东洲·墨香苑】在您的热切期待下，终于正式交付给您使用了！从这一刻起，泸州东洲物业管理有限公司员工将向您提供竭诚、周到的服务。

为把【东洲·墨香苑】建成一个安全、文明、整洁、优美的物业住宅小区，我们已高标准、高档次地做好了入伙前的各项准备工作。同时，为体现【东洲·墨香苑】物业风格，体现【东洲·墨香苑】物业管理水平的经典之作，我们将对【东洲·墨香苑】实行规范化、专业化的管理。

希望通过我们对【东洲·墨香苑】的管理，能让您体味到真正意义的“安居乐业”，实现您心中“幸福美满家园”的梦想。

物业规划

【东洲·墨香苑】位于泸州市城北新区香林路与南光路交汇处，占地面积122亩，总建筑面积约11万平方米。

【东洲·墨香苑】由泸州东洲房地产开发有限公司精心开发建设，为泸州市首家别墅型高档自然生态园区。小区采用围合组团方式，用现代技术演绎传统的居住内涵，建筑以欧式别墅的风格利用原有的山形地貌，依山就势，重组了花园、广场、水系、绿地、文物等自然元素，使之与曲径通幽的园林特色融会贯通，将自然与人文最诗意的结合奉献给您。

生活配套

【东洲·墨香苑】设计典雅，配套合理。设有24小时小区电视监控系统、可视对讲系统、燃气泄漏报警系统、24小时电子巡更系统、防盗报警系统、紧急求救报警系统。配备了水、电、气、光纤、通讯等。小区还配置会所、幼儿园、网球场、中心休闲区、戏水景区、社区活动设施及便民商店等设施。

交通配套

小区与老城区仅一桥之隔，距沱二桥转盘仅1分钟车程，与超长途客运中心相毗邻，230、231路等多路公共汽车直达园区，交通位置优越、方便。

公司简介

泸州东洲物业管理有限公司是一家自负盈亏、具有独立法人资格、专业的物业管理公司，公司座落于城北新区香林路二段东洲·墨香苑小区入口处。公司的经营理念是“兢业营造墨香苑，诚信以待众业主”。

公司拥有一支经过专业培训、工作认真、严谨高效的管理队伍。其中大、中专以上学历占70%，具有专业技术职称者占60%以上，具备较强的人力资源和综合管理实力。依据规范的管理公约和科学的操作程序，耐心细致的工作准则，为业主提供优质的管理服务。

公司为引进先进的管理模式，特聘请具备二级资质且经验丰富的杭州公用物业管理有限责任公司作为东洲·墨香苑的物业咨询公司，聘用期为3年。希望吸收杭州先进的物业管理经验，倡导“以人为本”的服务宗旨。

优美、舒适、安全、文明的生活环境基于良好的物业及完善的管理服务，同时更需要业主真诚的配合和支持。为此，我公司根据《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》及物业管理有关文件精神，编制本手册。手册载明事项，关系您与全体业主共同利益，请您认真阅读。若有疑问，请向公司咨询，我们将乐意尽力协助。

诚望您们给予我们支持和协助，让我们共同创造一个美好的家园而努力。

服务指南

一、管理范围和服务内容

物业管理范围包括物业及物业使用的相关方面，我司将对下列事项进行管理和服务。

●物业共用部位、共用设施设备的使用管理、养护、维修和更新。

●物业共用部位和物业管理区域内道路的保洁服务。

●公共花草树木、绿地及绿化设施的养护和管理。

●协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序、搞好安全防范。

●业主档案及物业档案资料的建立和保管。

●其它特约服务。

二、物业管理服务费

管理服务费是物业正常使用和维护所必需的费用。为了您所拥有的物业以及物业使用的相关设施设备、环境能得到良好的维护和保养，请您按时缴纳物业管理费。根据本小区实际情况，我公司每半年首月向您收取半年物业管理费。

收费范围：

物业管理费住宅：在前期由开发商补贴的情况下，暂定0.4元/月·㎡（截止到2004年12月31日）

营业房：1.0元/月·㎡，车库：15元/月·间

车位管理费100元/月·辆

专项有偿服务费协议收费

代收代缴（一次性）装修垃圾清运费平式、跃式房：200元/户，复式房：300元/户

营业房：1元/㎡

三、装修审批程序

根据国家建设部110号令《住宅室内装饰装修管理办法》，凡需装修的业主和物业使用人在装修前必须前往我公司办理装修审批手续。未经许可不得擅自装修，以免造成您和他人财产不必要的损失。

1、住户在装修前携所有权人证明、身份证及装饰装修方案前往我公司提出申请，领取《装修申请表》，详细填写装修的相关内容，提供装修图纸，包括装修平面图、空调布置平面图、室内水电管线插座布置图一份。

2、住户在装修前到我公司登记备案后，由我公司发给《房屋装修许可证》，并签订《房屋装修责任协议书》。

3、装修施工单位须持企业资质证书、营业执照、委托装修协议书，及装修施工人员身份证复印件、外地人员暂住证前往我公司备案，并办理《临时出入证》，签订《房屋装修安全文明施工承诺书》后，方可施工。

※《临时出入证》每人一证，不得转让，有效期为三个月，若因工程未完需延长期限者，请及时办理延期手续。

四、用水用电

1、用水实行总表计量，用户设分表，根据水司规定，您需交纳的水费为您实际使用的水费加损耗费用，费用由我公司代收代缴。

2、小区配电使用高压供电高压计量，根据电力局规定，您需交纳的电费为您实际使用电费加损耗费用，费用由我公司代收代缴，敬请您理解配合。

3、公用配套设备运行能耗等公摊电费由公司按实分摊，望您能理解配合。

4、天然气实行一户一表，费用由业主或使用人直接向有关部门缴纳。

五、防火安全

消防安全，预防为主。防消结合，人人有责。楼宇防火，人人重视。消防设施，人人爱护。一人违章，大家规诫。一处失火，必将殃及他人。

1、请您不要擅自挪用或损坏消防设备和器材，保持走廊、楼梯及防火通道畅通。

2、一旦发生火警，务必保持冷静，并按下列步骤灭火自救：

●立即拨打“119”，并关闭电源总闸。

●通知公司或保安值班中心。

●尝试用就近灭火器或消防栓灭火自救。

3、不可将易燃易爆物品携入楼宇存放或使用。

4、不在公共场所动用明火和焊接作业，不违章用电。

5、遇暴风雨，住户应做好安全事项，尤其对放在阳台、窗台上的花盆等其它可移物件安置稳妥，以防不测。

六、安全防范

1、保障业主安全是本公司最为重视的内容，小区实行全封闭管理，有专业的保安队伍，负责24小时安全防范。

2、为有效防止偷盗等治安案件的发生，保安人员随时甄别出入小区人员，如果被甄别者是您的亲友或访客，请您协助和谅解。工作人员上门造访或工作，将向您出示工作证，请勿让陌生人进入家中。

3、保安门卫将对出门大件物品进行登记检查，并需经住户的确认方可放行，晚上10：00时至早晨7：00时前禁止一切物品搬运。

4、为了您的安全，请爱护安全防范设施，提醒您的孩子勿乱按楼宇可视对讲系统。

5、为您居室财产的安全，外出时，请检查关闭水、电、气等阀门开关，并关好所有门窗。

6、为了交通治安防范需要，小区对进出车辆进行登记制度。

7、安全防范智能化预留接口为您提供个性化服务。

8、若发现任何可疑情况，请及时与保安值班中心和我公司联系。

七、报修、投诉

如您家中的水电发生问题或需要其它帮助，可直接向我公司报修和登记，我们将在尽可能短的时间内为您调查和解决。

如您对我们的工作有意见和建议，欢迎您向我们提出投诉，我们将认真落实您所反映的情况，妥善解决。

八、其它

1、小区内公共走道、屋顶和其它公共场所不得违章搭建、改建或安装任何设施和设备。

2、楼上住户，切勿往窗外乱扔东西，一旦发生伤人损物，须负责赔偿，并承担相应法律责任。

物业使用守则

为使【东洲•墨香苑】每一位业主都能享受到安静、舒适、文明、安全的生活环境，本公司根据《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》、国家建设部《住宅装饰装修管理办法》及其它有关文件精神，并结合【东洲•墨香苑】居住区实际情况，特编制本守则，望全体业主和使用人自觉遵守。

房屋装修管理规定

为了确保楼宇的外观和结构不受损坏，使您拥有的物业保值、增值，每位住户装修都必须遵守装修管理规定，不得违章装修。

1、任何装修不得改变房屋的柱、梁、板、承重墙及屋面防水隔层、上下管道等建筑构件。业主和使用人必须严格按申报批复图纸施工，不得擅自改动。

2、住宅装修不得改变房屋外观形象，不得封闭阳台。未经许可，不得设立户外广告或标志。房屋外立面不得擅自安装晒衣架、花架和雨棚等有碍观瞻的设施。屋顶不得擅自安装卫星接受器，不得擅自安装太阳能热水器。（平、半跃式住宅的顶层住户可在露台上按照我司统一规定的颜色、款式、规格安装雨蓬和晾衣架，其余住户只能在阳台上按照我司统一规定的颜色、款式、规格安装自动晾衣架）

3、住户阳台和窗不能安装防盗栅栏，底层住户确需安装，应向我司提出申请，按我司统一规定的式样、规格安装内置式防盗窗。

4、浴厕、厨房装修时，不能损坏地面防

物业管理服务承诺

1、客户接待：每周七天8小时接待

2、维修接待：每天24小时接待

3、水电急修：20分钟内到达现场，完工后清洁场地

小修3天内修复，返修率不超过1%

中大修3天内予以答复，明确修复日期

4、保安服务24小时治安巡逻，接到报警求助电话后5分钟内到达现场

5、卫生保洁：环境卫生，每周七天清洁

公共楼道卫生，每周二次清洁

6、来信、来访：一周内答复

物业管理小常识

什么是自用部位

是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的卧室、客厅、厨房、卫生间、阳台、天井、庭院及室内墙面等部位；

什么是自用设施设备

是指一套房屋内部，由房屋的业主或使用人自用的门窗、卫生洁具、家具用品以及通向总管的供水、排水、燃气管道、电线等设备；

什么是共用部位

是指住宅建筑的主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯、走廊通道等。

什么是共用设施设备

是指住宅小区内，建筑费用已分摊进入住房销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、锅炉电梯、供电线路、照明、暖气、线路、消防设施、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场库、公益性文体设施设备等用房。

什么是房屋承重结构

指住宅的基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等。

什么是业主委员会

业主委员会简称业委会，是在物业管理区域内代表全体业主对物业实施自治管理的组织。

什么是物业管理

是指物业管理企业与业主、使用人依据物业管理服务合同的约定，通过对对各类房屋以及配套人共用设施、设备和相关场地进行专业化维护、修缮、整治管理，以及维护相关区域内环境卫生、绿化和公共秩序，为业主提供服务活动。

物业的共用部位、共用设施设备属人为损坏的，其维修、更新费用由责任人承担。

便民服务项目

●代叫出租车

●代订报刊、杂志

●代订牛奶、饮用水

●电话留言服务

●组织各类展销

●房屋租赁

有偿服务项目及收费标准

类别

编号

服务项目

收费标准

（不含材料费）

家

电

安

装

维

修

01

安装灯具

20元／套

02

安装用电明线

0.5元/米

03

换镇流器

5元/个

04

拆换入户电源线

30元/次（50米）

05

拆换灯座

5元/只

06

拆换插座线

10元/次

07

拆换照明开关

5元/个

08

墙面粉刷

4元/㎡

09

换门锁

10元/套

10

换门窗玻璃

10元/㎡

11

安装门铃

5—10元/只

12

修理门铃

2—5元/次

家庭

水管

安装

维修

13

换装座便器

50元/只

14

换装浴缸

80元/只

15

修理普通水龙头

1—5元/次

16

调换水龙头、软管

5—10元／只

17

安装洗脸盆、洗菜盆

30元／套

18

下水道严重堵塞，需动机械疏通

10―30元／次

19

疏通地漏、厕所管道

30元/次

20

疏通排污管

30元

类别

编号

服务项目

收费标准

（不含材料费）

清

洁

服

务

21

清洁地毯

3元/㎡

22

清洁玻璃

5元／m2

23

地板打腊

4元／m2

24

清洗抽油烟机

30元/次

25

其它清洁服务

20元/次

家

政

服

务

26

钟点工

8元/小时

27

做饭

10元/小时

28

看护病人

30元/天

29

上门收洗衣服（洗衣费另议）

2元/次

商

务

服

务

30

传真

10元/张

31

打字

10元/张

32

复印

0.5元/张（A4）

33

汽车打蜡

50元/辆

34

洗车

10元/辆

礼仪

服务

35

租售绿化盆景

市价

36

代接代送客人

面议

其它服务

37

另议

生活指南

匪警：110泸州电信服务热线：1000

查号台：114电信用户投诉台：180

火警：119市话障碍管理自动台（免费）：112

急救中心：120长途查询台：116

特快专递：185自动信息台：168

交通肇事：122语言信箱：166

话费查询（免费）：170人工信息台：160

龙马潭区公安局红星派出所：2507558

民航售票处：2297740

天立国际学校：2514586

龙马潭区新民小学：2591690

柏香林幼儿园：2589978

宝来桥198号联运公司：2392517

龙马潭区中医医院：2990548

泸医附院急诊室：2292219

建平中医医院：2591100

柏香林农贸市场：2589724

申银万国证券：2294247

华夏证券：2223103

房屋验收交验单

泸州东洲物业管理有限公司：

根据本人与贵公司共同验房，本业主已对交付使用的房屋、车库及附属设施进行验收，现予以确认。

阁（居）栋号

业主_________

年月日

房屋装修责任协议书

甲方：泸州东洲物业管理有限公司

乙方：业主（使用人）

为使广大业主（使用人）能有一个舒适、安全、优美的居住环境，保证本物业完好无损，维护全体业主的合法权益，根据国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》，就房屋装修订立如下协议：

第一条、住宅装修的基本情况

装修地点：阁（居）

住宅建筑面积：＿＿＿＿＿㎡房屋结构类型：＿＿＿＿＿＿。

第二条甲方责任

一、甲方对乙方装修住宅的行为实施日常检查和管理，以保障房屋安全、维护公共设施设备的正常使用和相邻业主的正当利益。

二、甲方将装修的相关法规、装修的禁止行为、注意事项通过《物业使用手册》中房屋装修管理规定给予明确，并对进入住宅区的乙方装修施工人员进行装修须知的宣传。

三、甲方对乙方装修施工人员进入小区的临时出入证进行检查，如发现证件过期，督促其及时办理续期手续，甲方禁止无证装修施工人员进入小区从事施工活动。

四、甲方每天对装修现场进行巡视检查，发现违规行为，应予以制止。对乙方整改不及时的，甲方令其停止装修，直至乙方整改完毕。对施工不当造成公共部位或设备设施损坏的，应当督促责任人及时修赔。对涉及房屋结构安全的，应及时报区房地产管理部门依法查处。

第三条乙方责任

一、乙方严格遵守国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》和《物业使用手册》中的房屋装修管理规定进行规范装修，不随意装修，并办理有关装修手续。

二、装修施工人员进入小区，自觉佩带临时出入证，以便我司工作人员检查，如人员变动，及时办理变更手续。施工人员须文明规范施工，不影响相邻业主或使用人的正常生活。

三、维护房屋外观统一，涉及房屋外立面的装修严格按甲方装修管理规定装修。对装修不当造成相邻业主的房屋或公共部位损坏的，承担修复、赔偿等责任。

四、乙方在甲方规定时间内从事装修作业。装修时间为7：30时至21：00时止。

中午12：00时至下午2：00时不从事敲、钻、锯等产生严重噪声的施工作业。

五、不在公共部位乱写、乱划、乱画、张贴广告，保持环境整洁。建筑垃圾袋装后，按规定时间集中堆放在指定地点。搬运材料或清运垃圾后，及时清扫地面，以保持公共部位清洁。

六、装修施工队应与甲方签订《房屋装修安全文明施工承诺书》后，方可进场施工。

七、由于装修施工原因造成的公共部位或相邻业主财产损失的，由装修企业负责修复赔偿。

八、乙方应对装修施工人员装修行为进行监督和管理，若造成消防、治安、违规装修的事故，负有法律责任。

第四条本协议在履行中若发生争议，双方协商解决。协商不成时，可向人民法院提起民事诉讼。

第五条本协议自甲、乙双方签字盖章之日生效。本协议一式二份，甲、乙双方各执一份。

甲方（盖章）：泸州东洲物业管理有限公司乙方（盖章）：

代表人（签字）：代表人（签字）：

联系电话：联系电话：

年月日年月日

房屋装修安全文明施工承诺书

依照国家建设部《住宅室内装饰装修管理办法》及《泸州市城市住宅物业管理暂行办法》，为确保东洲·墨香苑物业完好和装修期间的公共环境、业主利益不受损失，达到业主满意购房，精心装修，高兴入住及安居乐业之目的。特制定本承诺书。

一、本施工队严格遵守东洲·墨香苑物业装修管理规定。

二、装修必须遵守按图施工的原则，严格按照技术质量标准施工，不偷工减料，所用的材料不以次充好，不弄虚作假，不野蛮施工，确保装修工程质量。

三、不擅自改变房屋的结构（包括庭院木梯，跃层楼梯的位置）及公共管道走向，不变更原设计用途。

四、对房屋的内外承重墙、梁、柱、顶及阳台不凿、不拆。不迁拆、更改公用设施位置或改装任何排水及污水管道、电信、智能盒端口、有线电视接口等。

五、房屋外立面上不擅自安装晒衣架、花架、雨棚等有损观瞻的设施设备。屋顶不安装卫星接受器，不擅自安装太阳能热水器。（平、半跃式住宅的顶层住户可在露台上按照我司统一规定的颜色、款式、规格安装雨蓬和晾衣架，其余住户只能在阳台上按照我司统一规定的颜色、款式、规格安装自动晾衣架）

六、不改变外立面的颜色、形状及户门、窗。（包括阳台、排屋绿化栅栏、庭院木梯）

七、不封闭阳台，内置式防盗栅栏按物管处统一规格安装。

八、所有装修工程只限在户内进行，不在楼道等公共部位搅拌泥沙，从事装修作业。

九、不往公共管道（屋内下水道）倾倒垃圾、泥沙、易燃易爆、有毒和有害物质。

十、不在园区内游荡、喧哗、酗酒、赌博。

十一、每日清理户内建筑废料，以保持清洁并减少火灾可能性，建筑垃圾袋装后堆放在指定地点。

十二、不损坏和动用公用设施设备，以及侵占邻里财产。

十三、严格执行泸州东洲物业管理有限公司用电用火的管理制度，不动用明火和焊接作业。

十四、在装修过程中，保证通道、走廊及消防安全出口畅通。不损坏、戏弄消防设施设备，若有违规行为，按消防法追究责任。

十五、施工时尽量提供防御措施，以减少装修引起的尘埃及噪声，避免对其它业主造成的滋扰及不便。

十六、在装修中，对违反安全管理条例而造成的火险、火灾负经济和法律责任。

十七、不随意大小便，讲究环境卫生和文明礼貌。

十八、在规定时间内装修施工，装修时间为7：30时~21：00时止。

严格遵守国家有关法律法规和东洲·墨香苑装修管理规定，否则承担一切相应的损害责任。

此承诺书一式二份，双方各执一份，自签订之日起生效。

装修单位：（签章）泸州东洲物业管理有限公司

经办人：经办人：

年月日年月日

钥匙及附件发放清单

_______阁（居）栋号业主：请查收。

序号

名称

数量

备注

1

单元防盗门钥匙

2

户门钥匙

3

车库门钥匙

4

住宅使用说明书

5

住宅质量保证书

6

信报（牛奶）箱钥匙

7

8

9

10

泸州东洲物业管理有限公司经办人：

业主：

年月日