领导在房地产业管理会讲话

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同志们：

房地产业是一个链条长、关联度高、带动作用强的重要产业，横跨生产、流通、消费三大领域，对金融、建材、运输、装饰、家电等50多个相关产业都有直接的拉动，和广大人民群众的生产生活息息相关，对区域经济发展、财税收入增长、城乡就业增加以及居民住房条件改善、城市容貌改观和人居环境优化，都具有十分重要的促进作用。党中央、国务院和省委、省政府高度重视房地产业发展，近期更作为改善宏观调控、扩大国内需求、保持经济增长的重要方面，出台了旨在激活房地产市场、促其持续稳定健康发展的一系列政策措施。对我市房地产业的发展问题，市委、市政府也一直十分关注，明确提出要作为新兴服务业发展的五大重点之一，政策倾斜，强力推进，促其率先崛起，真正成为拉动区域经济发展的支柱产业。守刚书记就此多次作出重要指示，在前不久召开的全市经济社会发展务虚会暨重点工作督查点评会上，又作了突出强调。今天这个座谈会，就是落实市委重大决策和守刚书记指示精神，研究如何应对新形势、新变化，促进房地产业又好又快发展思路举措的一个实际步骤。会前，洪刚市长牵头组织有关部门搞了大量调查研究，形成了一个很有见地的调研报告。刚才，卫平同志通报了当前全市房地产业发展现状，有关部门负责人讲了很好的意见，企业的同志也谈了一些打算设想及中肯建议。我感到，大家都动了很多脑子，作了深入思考，讲的意见建议都很有针对性，对我们制定政策措施、做好下步工作具有重要的借鉴意义。下面，结合大家的发言和自己的思考，我再就房地产业发展问题讲些意见。

第一，正确把握形势，坚定信心决心。这是促进房地产业振兴发展的基本前提。刚才已经讲到，房地产作为一个综合带动效应突出的重要产业，与众多行业和领域有着千丝万缕的联系，因此，相对其他产业，它对宏观经济环境变化的反应也更为敏感和强烈。当前房地产业发展面临的新情况、新矛盾、新困难，就充分印证了这一点。在这样的大背景下，如何科学研判形势，把握发展走向，特别是善于在应对复杂局面和压力挑战中发现并用好机遇，在偏冷的大环境中保持自身加快发展的热度和力度，就成为我们必须解决好的一个突出问题和关键所在。对当前的形势怎么看？我感到有以下三点需要很好地认识和把握。

一是对当前面临的困难挑战要有清醒的认识。应当说，这几年我市房地产业发展势头一直是好的，投资规模不断扩大，开发面积持续增加，市场销售稳中趋旺。去年全市房地产开发投资573亿元，施工面积8626万平方米，竣工面积1638万平方米，销售面积1789万平方米，房地产业上缴税金796亿元，占“两税”收入的比重提高到108%。今年头8个月，全市房地产投资和施工面积、销售面积仍然分别保持284%、36%和191%的增长幅度。但是进入9月份，受美国次贷危机加深、国际金融市场动荡和经济危机向实体经济传导等多种因素的共同影响，我市房地产市场发生急剧变化，主要指标增幅明显下滑，其中当月房地产投资及房屋销售面积增幅分别下滑91、59个百分点。10月份市场低迷状况又有所加剧，土地交易流拍现象开始增多，商品房销售量大幅下滑，一些房地产企业资金链条岌岌可危，有的重点片区招商开发严重受阻，加之房产价格与周边地区相比仍然较高，越来越多的居民群众持币待购、观望等待，这些都使房地产的发展遇到了近年来少有的困难局面。究其原因，有国际金融危机对房地产业产生冲击的反应、国家加强宏观调控特别是原有从紧货币政策的影响等共性因素，更有我市房地产业结构不尽合理、整体实力较弱、抗御市场风险能力不强的个性问题，也有房地产开发成本压缩空间有限、居民收入增势放缓、实际购买力难有大幅提升等可能长期存在的矛盾。这几个方面的叠加作用，势必使房地产业增长乏力的局面短时间内难有大的改观，融资难、招商难、销售难等方面的矛盾还可能进一步加剧。对此，我们一定要有清醒的认识，把可能遇到的困难挑战估计得更充分一些，把应对举措制定得更周密一些，始终牢牢把握房地产业发展的主动权。

二是对国家积极灵活的调控政策要有敏锐的反应。党的十七届三中全会，对国家宏观调控政策调整作了新的部署，大的调子由年初的“两防”改为“一保一控”，确定把扩大内需尤其是消费需求作为保经济增长的重要着力点；9月份以来，针对国际经济持续动荡的新形势，国家有关部门接连出台调低法定存款准备金率和存贷款利率、取消利息税等政策；10月22日，又着眼激活房地产市场，出台了调整首套房契税税率，暂免征印花税、土地增值税，下调商业性个人房贷利率、首次购房首付比例、公积金贷款利率等政策；11月5日国务院召开常务会议研究部署的十项扩大内需、力保增长的具体措施中，第一条就是加快建设保障性安居工程，同时还提出了提高城乡居民收入和加大金融支持力度等方面的要求；近一个时期包括在内的全国20多个省市，也纷纷制定出台了一系列切合自身实际的“救市”政策措施。这些既提升了公众对经济持续快速发展的信心，又显示了各级政府力避房地产市场滑坡、防止出现更大面积连锁反应的意图和决心。随着这些政策的落实，势必会使房地产业的发展出现新的转机，特别对建材价格回落、开发成本降低、缓解一度紧绷的房地产企业资金链，起到积极有效的作用。如果利用好这些利好因素，把相关工作做到家，完全能够营造一个适宜房地产业持续健康发展的“小气候”。

三是对我市房地产业发展的空间和潜力要有足够的估量。目前我市正处在城市化加速推进阶段，大量人口将向城镇聚集，按城市化水平每年提升1个百分点来测算，年新增城镇人口就将达到8万多人。据有关部门调查，全市现有城镇居民中的20%都有购房意愿和打算，仅市直机关事业单位就有5000多人需要改善住房条件。今年1-9月份全市城乡居民储蓄存款余额达83844亿元，较年初增加13387亿元、增长13%。假使这些储蓄有10%用来买房，按全市均价每平方米3000元计算，可购买90平方米住房31万套。尤其要看到，随着城市布局框架的逐步拉开，旧城改造、片区开发以及城乡新型社区建设力度的持续加大，再加上经济适用房、廉租住房等保障性住房建设面积的持续扩大，相关扶持政策的落实到位，这些都会给我市房地产业发展带来源源不断的庞大刚性需求，现有开发建设规模远远不能满足潜在的需要，房地产业不仅没有过热，反而需要继续升温提速、加快发展。总之，我们一定要全面客观地面对房地产业发展的新形势，辩证、理性地看待房地产市场的波动与调整，不能因为出现暂时困难而悲观失望、无所作为，更不能因为对形势研判不准确、运用政策不到位而丧失机遇、陷入被动，必须冷静观察，沉着应对，因势利导，顺势而为，克难攻坚，开拓创新，努力走出紧环境下房地产业持续快速健康发展的新路子。

第二，完善政策举措，强化激励扶持。这是促进房地产业振兴发展的重要条件和有力保障。目前情况下，保持房地产业又好又快发展需要协调联动，综合施策，抓住重点，解决关键问题。从宏观层面特别是政府层面来讲，我认为有三个方面的问题务必要认真研究，拿出得力举措加以有效解决。

一是政策问题。一方面，要不折不扣地落实国家、省新近出台的促进房地产业健康发展的各项政策。国地税、财政、金融、建设、土地、规划等相关部门要密切配合、各司其职，保证各项政策执行到位，争取在最短时间内，在税费减免、贷款减息等最直接的环节上，收到较为理想的成效。另一方面，要紧扣我市实际，本着有利于房地产业健康发展、有利于调动居民群众购房积极性、有利于增强房地产企业竞争实力、有利于规范房地产市场秩序的原则，在国家相关法规政策大框架内，尽快研究出台更具体、更到位、更有力的扶持政策。对外地特别是周边地区新近出台的一些扶持政策，也可以采取“拿来主义”的办法大胆借鉴、为我所用。对这个问题，请崔洪刚副市长牵头，徐建设副秘书长及市建委等部门具体负责，作进一步调研论证，尽快代市政府起草扶持房地产业发展的具体政策，提交市政府常务会议研究，报市委常委会审定后下发实施。

二是资金问题。首要的是协调金融机构增加房地产贷款规模。各商业银行要增强大局意识和社会责任感，把房地产业作为信贷扶持的重点领域，积极向上级行协调争取，努力增加对房地产业的贷款额度，务求创出金融机构与房地产业风雨同舟、互利共赢的新局面。对现有开发楼盘和信用较好的企业，要优先保证其贷款需求；对资金链紧绷、困难较大的开发企业，要“雪中送炭”，及时给予贷款支持，坚决避免大幅抽回资金、只收不贷、加剧开发企业资金困难的现象发生。缓解房地产开发资金压力，还要在相关环节的具体操作上开动脑筋、做活文章。要积极推行“净地”出让，原则上不再搞“毛地”招拍挂。要探索试行房地产用地一区多宗，在大的片区中允许搞分期、分片开发，分期缴纳土地费用。要努力提高用地熟化程度，对房地产开发项目所在片区，增加土地前期开发投入，配套完善各类管网和基础设施。通过这些措施，帮助企业减少开发成本、缩短建设周期，集中有效投入突破重点项目。还要持续加大房地产招商引资力度，吸引实力雄厚、资质水平高的境内外大公司、大财团参与我市房地产开发，借助外力缓解资金紧张的局面。

三是环境问题。各级各部门都要注重听取房地产开发企业的意见建议，充分体谅他们面临的实际困难，不失时机地改进服务措施、减少环节程序、加快工作节奏、提高审批效能，积极推行一站式审批、一条龙服务，决不允许随意设置门槛、增加环节，更不允许搞权利寻租、吃拿卡要。要整顿规范房地产开发市场秩序，重点是把好市场准入关口，依法严厉打击非法从事房地产开发的企业，集中扶持实力强、信誉好的大型开发企业。进一步完善拆迁安置相关政策，保证补偿标准和安置措施有序落实、执行到位。继续严查各类违法建筑，尤其要坚决遏制城区主干道沿线、河湖沿岸及城乡结合部的乱搭乱建行为。要加大对各类黑恶势力和霸头的打击力度，依法惩处参与强买强卖、强装强卸、强揽工程的不法分子和违法行为。要逐项排查已批准的开发项目因拆迁难而影响开工建设的具体问题，集中精干力量专题研究，依法从速各个突破，为项目顺利推进扫除障碍。要把好舆论导向，强化正面引导，努力为房地产业的持续快速健康发展营造良好外部环境。

第三，规范经营行为，增强企业活力。这是促进房地产业振兴发展的基础和根本所在。经过这些年的不懈努力，我市房地产开发建设队伍日益发展壮大，相继成长起一批管理科学、装备精良、业绩突出的优势开发企业。战胜当前遇到的暂时困难，促使我市房地产业重振雄风，仍然需要广大房地产开发企业自强不息，勇于担当，开拓奋进，在应对挑战、攻坚克难中做大做强。每个房地产企业都要眼睛向内严格审视自我，着重查找开发、建设、经营等方面的薄弱环节和突出问题，把化解困难矛盾作为企业完善提高的重要契机，在练内功、壮实力上狠下功夫。一要强化内部管理，提高企业素质。在健全完善各项规章制度的同时，积极应用现代科学管理方法，突出强化质量管理、现场管理、标准化管理和成本控制管理。主动嫁接现代物流业运行链条，搞好生产原料的调集配用，在保证质量的前提下力求实现开发效益最大化。有条件的企业要适时开展技术改造与更新，大上精良装备，运用科学施工方式提高建设效率。要注重高层次人才的培养引进，积极寻求与境内外大企业、大集团的合资合作，促使自己扩张规模、提升资质，更多地承揽大工程、大项目。二要依据市场导向，调整供房结构。利用多种渠道和形式搞好市场调查，准确掌握供求动态，相应调整开发规模、投资重点和户型结构，努力增加中低价位、中小套型住房供应量，大幅降低商品房空置面积，在满足不同群体住房需求的同时加速自身资金回笼，形成投入产出的良性循环。要严格执行开发建设规划有关容积率的具体规定，更多地兴建相对集中的高层住宅、小区，配套抓好公共设施建设，切实创新物业管理与服务模式，以科学的结构、适宜的户型、优美的环境、良好的服务吸纳和引导居民群众增加住房消费，提高开发收益。三要履行社会责任，依法诚信经营。住房开发建设直接关系群众切身利益，关系社会和谐稳定。房地产开发企业一定要牢记自己担负的责任，坚持把工程质量作为开发建设乃至企业发展的生命线，环环紧扣、一丝不苟地抓标准落实、抓施工监管、抓验收把关，务求多出优良工程、精品工程。要高度重视施工安全，全方位强化防范控制措施，坚决防止发生重大安全事故。要严格依据法规政策规范营销行为，切实履行合同、兑现承诺，杜绝延期交房、面积缩水、后续管理服务不到位等影响企业信誉、损害群众利益的现象。要响应市委、市政府号召，积极承揽经济适用房、廉租房的开发建设，主动参与城中村、棚户区改造工程，为改善中低收入居民及弱势群体的住房条件多做贡献。要认真执行劳动法规，切实保障和维护本企业职工的合法权益，及时兑付农民工工资，增强自身的凝聚力、向心力，树立良好的企业形象。总之，我们要顺应新形势变化要求，用好上级出台的各项利好政策，合理引导房地产投资与消费，政府、企业乃至社会各界同舟共济、齐心协力，多想扶持、激励的办法，多做解难、减负的工作，多下扩总量、调结构、增效益的功夫，力促我市房地产业繁荣振兴，为全市科学发展、跨越发展增添新的动力、做出更大贡献。