政府部门多举措推动公租房建设

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“住有所居”是党的十七大提出的全面建设小康社会的重要目标。近年来，随着xx经济社会的快速发展，新就业人员和外来务工人员急剧增加，苏南少数经济发达的县（市）常住人口与外来人口比例已经达到或超过1：1，解决基数巨大的新就业人员和进城务工人员的居住问题，不但是促进社会和谐和保持社会稳定的需要，也是外来人口自身的迫切要求。为此，我们在着力解决城市低收入家庭住房困难的同时，积极探索新就业大学生、外来务工人员等特殊群体住房困难问题，遵循“政府主导、企业参与、市场运作”的原则，坚持“规划合理化、用地合法化、投资多元化、建设标准化”，推行“集中居住、集中服务、集中管理”，大力实施公共租赁住房制度，不断延伸住房保障工作的内涵和覆盖面，取得了明显的成效。

一、制度先行，为公共租赁住房建设提供保障

省委、省政府高度重视住房保障工作。省委十一届三次全会提出，要以建立城镇低收入家庭住房保障制度为重点，以政府为主导，增加廉租房房源，扩大经济适用房建设，优先安排建设用地，努力使低保家庭住得上廉租房，低收入家庭住得起经济适用房，新就业人员租得起房，真正做到“住有所居”。省政府制定下发了《全省住房保障三年行动计划》，进一步明确了住房保障目标任务。通过两年的实践，目前，xx已经建立健全了“3+2”的住房保障制度框架，即：以廉租房制度保障低保家庭，以经济适用房制度保障低收入家庭，以公共租赁住房制度保障新就业人员为主体，以住房公积金制度和租赁补贴制度为辅助的住房保障体系。

作为住房保障体系中的重要一环，公共租赁住房制度主要解决的是新就业人员的住房问题。2008年7月，省委省政府出台了《关于切实加强民生若干问题的决定》，提出“以发展公共租赁住房为主解决新就业人员租得起房问题”。要求保障新就业人员的住房权益，新就业人员随劳动关系就地参加住房公积金制度，用工企业按月随工资发放就业人员的住房补贴，提高新就业人员的住房消费能力；按照政府主导、企业运作的原则，引导社会资金建设适应新就业人员租住的租赁型住房，鼓励新就业人员较多的大中型企业和单位建设一定数量的集体宿舍和公寓，供新就业人员租住；到2012年，基本解决新就业人员租得起、租得到住房问题。

根据省委省政府的决策部署，我们在住房保障工作实施过程中，积极引导新就业人员、外来务工人员比较集中的城市、县城、乡镇、工业园区、大中型企业，开展公共租赁住房试点工作，努力探索公共租赁住房投资、项目建设和租赁经营管理模式。据统计，全省已累计投资191.8亿元，建成各种类型的公共租赁住房1034万平方米，可入住160多万人。常州、无锡、南通、江阴等地印发了关于公共租赁住房建设、租赁经营的管理规定。在总结各地经验的基础上，已形成《xx省公共租赁住房管理办法》征求意见稿。作为住房保障体系的内容，公共租赁住房建设基本制度和方法已经形成。

二、多元投资，多种模式推进公共租赁住房建设

公共租赁住房的社会需求量大，仅仅依靠政府财政投入无法满足社会需求，必须充分发动社会各界力量共同参与，鼓励有条件的大中型企业建设员工集体宿舍或公寓。通过行政推动和市场运作相结合，采用企业自建、政府与社会共建、政府投资建设等多种途径，提供公共租赁住房，解决新就业人员和外来务工人员的居住问题。我省公共租赁住房建设投资主要有四种渠道：

一是财政投资。为适应区域经济发展需要，改善投资环境，由政府财政进行投资，建造一定数量的公共租赁住房，提供给新就业人员或外来务工人员租住。如苏州工业园区的菁英公寓，规划33幢高层，总投资超过10亿元，建筑面积29.66万平方米。这类公共租赁住房主要在可供出租的房源较少的地域。

二是机构投资。通过政府直属的融资平台，建设公共租赁住房供企业承租。如xx市组建成立了注册资本达10亿元的常州公共住房建设投资发展有限公司，通过融资，目前已落实银行信贷额度30多亿元，到账银行贷款27.9亿元，开工建设了华康家园、华盛家园、金润家园、金泽家园等6个廉租住房和公共租赁住房项目，总投资8亿多元，建筑面积22.86万平方米。xx市工业园区、开发区和观音山镇的四海家园等3个项目，总投资5.03亿元，建筑面积39.2万平方米。

三是企业投资。企业为了自身的发展需要，申请使用定向用途的土地，建造员工宿舍，以解决本企业内外来人员的住宿问题，同时也作为企业引进人才解决住房困难。如xx市的永馨家园，总投资1.4亿元，建筑面积6.3万平方米；苏州工业园区的和舰科技集体宿舍楼，总投资近1亿元，总建筑面积3万平方米。

四是社会投资。村镇集体经济组织利用征地补偿款和农民入股组建富民合作社等形式，投资性的建造集体宿舍，由用工企业承租，以租金收益作为投资回报。如苏州工业园区的青年公社，总投资7亿多元，建筑面积29.7万平方米，一般以多人居住的集体宿舍为主，每人月租金在100元左右。基本生活设施齐全，租金较低，管理灵活，用工较少的加工企业比较愿意承租，主要解决一线操作工的居住问题。

目前，我省在公共租赁住房投资中，财政投资占20.93%，机构投资占14.05%，企业投资占62.51%，社会投资占2.51%；建成的公共租赁住房，财政投资形成的房源可安置8.7万人，机构投资形成的房源可安置49万人，企业投资形成的房源可安置95万人，社会投资形成的房源可安置7.5万人。企业投资占六成以上，政府投资占三成以上，完全符合省委省政府解决新就业人员住房问题政府主导、企业运作、社会参与的要求。全省现有公共租赁住房入住率在90%左右，新就业人员和外来务工人员不论是蓝领工人，还是白领管理人员，都能够“住有所居”。

三、政府主导，切实加强公共租赁住房的管理和服务

解决新就业人员和外来务工人员的住房困难问题是地方政府的职责，必须在加强制度建设、加快公共租赁住房建设步伐的同时，坚持政府主导，配套优惠政策，加强管理和服务。

1、政府主导建设。公共租赁住房建设，由外来务工人员和新就业人员密集的地区、企业提出建设申请，政府统一规划组织建设，以便于加强公共租赁住房社区的流动人口管理、治安管理、食品卫生管理、卫生防疫管理、社区服务管理、物业管理、租住人员的入住和退出管理。其中，政府直接投资的公共租赁住房，向社会上用工企业开放，由用工企业根据申请条件，统一向住房保障部门或其实施机构申报，经批准后由企业安排申请人入住。

2、给予优惠政策。在用地政策上，按照《关于贯彻国务院深化改革严格土地管理的决定的实施意见》，努力盘活土地存量，加大扶持力度；对集体建设用地入股和集体性质用地用于建造外来人员集宿区，按集体土地流转收益的有关规定执行。在收费政策上，按工业用房收费标准收费，在政策允许范围内尽量减免收费，降低建设成本；公共服务配套项目的收费，均按为居民提供服务的收费标准下限收取。在税收政策上，对租赁时符合“按政府规定价格出租的公有住房和廉租住房，包括企业向职工出租的单位自有住房”条件的，暂免征收房产税、营业税。

3、不以盈利为目的。由于公共租赁住房执行的是政府指导价，租金水平普遍比市场价低得多，利润空间相对较小，投资回报的周期较长，一般在15-20年左右。我省现已经建成并投入使用的公共租赁住房中，外来务工人员和新就业人员租住的多人间集体宿舍，平均租金在每人每床每月100元左右；企业自建安排本企业外来务工人员入住的，由用工企业象征性地收取每人每床每月20元到60元不等的租金；租住集体宿舍单人间，每人每月每间400元左右；引进人才租住的成套住房，每月租金800-1500元之间，租金标准相当于同类地块市场租金的三分之二左右。苏州工业园区优租房的租金还可从承租人的公积金中直接抵扣。苏州工业园承租公共租赁住房的外来务工人员和新就业人员租赁期满后可以就地申请廉租住房保障或经济适用住房保障，也可以利用公积金申请购买商品住房。

4、方便生产生活。目前，我省现有的各类公共租赁住房，都实行了公寓化管理和社区化管理，努力满足职工的居住需求。在实际建设和管理中，坚持做到：一是在生活设施的配置上，着力体现实用和简约。公共租赁住房在建设上注重生活设施的配套，做到设施齐备、简约实用，满足了入住人员的基本生活需要，受到了入住人员的欢迎和好评。二是在环境营造上，着力体现完善和方便。在公共租赁住房建设中，各地都十分注重配套建设。住房建设时同步建设相配套的公共服务设施，如公交车站、银行、饭店、网吧、书店，以及活动、运动场所等，做到环境优美、设施完善、生活方便，满足入住人员的日常生活需要。三是在管理方式上，着力体现制度化要求和人性化管理。公共租赁住房不仅在建设上做到配置齐全、设施完善，更在建成后的管理上，完善制度、规范管理，真正使入住人员住得满意、住得舒心。对面向企业整体出租的项目，企业派员参与管理，可以更好更及时地反映和解决入住对象的诉求，从而使管理和服务更为周全，也更为人性化。

四、关于发展公共租赁住房的几点思考

1、我省公共租赁住房的定义。公共租赁住房属于保障性住房，产权归政府或集体所有。从当前我省各地的实践看，目前的公共租赁住房的保障对象以新就业人员、外来务工人员为主，未来发展目标将涵盖城市的各类夹心层家庭和外来流动人口。因此，我省公共租赁住房应定义为：政府提供政策优惠，限定保障对象，限定租赁标准，规定房租价格，供给新就业人员承租居住的保障住房。其中，新就业人员是指中等专科学校、普通高等院校毕业新就业人员、非就业地户籍外来务工新就业人员、就业地户籍城镇居民新就业人员。

2、我省公共租赁住房的基本特征。我们考虑，公共租赁住房具有以下五大特征：一是体现出政府的干预性。公共租赁住房是在政府的公共政策下，由政府直接负责提供或政府主导下的公共机构、企业提供的保障性住房；二是需求对象的限制性。因其是保障性住房，其保障对象具有严格的准入标准；三是非营利性。不论是政府直接负责建设，还是企业承担开发建设，都以解决这些特殊群体住房困难为目的，而不能以营利为目的；四是租赁价格的优惠性。公共租赁住房的出租价格低于一般的市场价，而又要高于廉租住房的租金标准；五是退出的灵活性。当新就业人员工作达到一定年限具备了一定的经济实力，则可以推向租赁市场，当一些特殊群体家庭收入水平发生变化时，政府可随时停止发放补贴，退出程序简便易操作。

3、公共租赁住房房源筹集。公共租赁住房房源主要来自新建和收购两种方式，包括：各级住房保障部门投资，新建、配建、收购用于新就业人员租住的公有住房；乡镇人民政府、工业园区、街道办事处投资或组织社会资金投资，新建、改建、扩建、收购、租用的用于就业人员租住的青年公寓；企业、单位利用自有资金、自筹资金新建、改建、扩建的用于就业人员租住的集体宿舍、职工公寓。城镇低收入住房困难家庭退出的实物配租的廉租住房、经济适用住房和房管部门闲置的公有产权房，可改变用途，作为公共租赁住房。

4、公共租赁住房优惠政策。公共租赁住房的建设和管理遵循政府主导、社会参与、企业运作的原则，谁投资谁收益。公共租赁住房建设一律免收城市基础设施配套费等各项行政事业性规费和政府性基金，经营期间前5年营业税先征后返还，所得税减半征收。公共租赁住房投资人或经营人改变公共租赁住房用途，由住房保障部门撤销租赁经营资质，补征减免的行政事业规费，补缴有关税收。公共租赁住房实行差别化租金，按照明显低于市场租金水平的原则，由市、县人民政府物价主管部门会同住房保障部门根据物价水平和市场住房租金水平测定，并定期调整、。

5、公共租赁住房建设用地。住房保障部门投资公有产权公共租赁住房的建设用地，按照廉租住房建设用地规定，应当在土地供应计划中优先予以安排，并在用地计划单独列出，采用划拨方式，保证供应。公共租赁住房建设用地实行有偿使用的，其中对于住房保障部门投资的公有产权公共租赁住房的建设用地可采取租赁方式，按年缴纳土地租金。

6、公共租赁住房建设资金。政府投资建设的公有产权公共租赁住房保障资金筹措渠道，同廉租住房保障专项资金筹措渠道。住房保障部门及其实施机构也可以通过公积金贷款、商业贷款筹措公共租赁住房保障资金，还贷资金由同级财政从廉租住房保障专项资金渠道偿还。为此，可由政府搭建投融资平台，通过贷款、融资等方式筹集资金，大力开展保障性住房建设，贷款、融资的本金和利息由保障性住房专项资金逐年偿还。

虽然我省在公共租赁住房制度做了一些探索，但与经济社会发展的速度、城市化的进程、新就业人员和外来务工人员的需求相比，还存在总量不足、区域发展不平衡等问题。下一步，我们将进一步加大推进公共租赁住房的推进力度，切实解决新就业人员、外来务工人员的住房问题，并逐步涵盖城市的各类夹心层家庭和外来流动人口，为构建和谐社会、实现“住有所居”目标做出新的贡献。