国土局集体土地使用权登记会讲话

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编者按：本文主要从严格执行土地出让新规定，节约集约用地；提高认识、认真组织，积极推进我市农村土地确权发证工作两点进行讲述。其中，主要包括：严格土地管理、加强土地调控、规范用地秩序、房地产用地的新规定、完善工业用地出让制度、土地出让应注意的问题、明晰的产权界定是实现农村产权改革、当前我市农村土地所有权及使用权登记的现状及存在问题、开展我市农村集体土地确权登记的几点意见、土地权属是土地管理的重要内容等，具体材料请详见。

同志们：

根据局党委的安排，在今天会上我讲两方面内容：

第一：严格执行土地出让新规定，节约集约用地

一、为了全面落实科学发展观，国务院关于严格土地管理、加强土地调控、规范用地秩序的重大决策。近期国家相应出台了一系列措施办法和调控手段。在“双保”前提下，积极服务，保障发展需要，促进土地资源节约集约利用，提高土地使用效益。重点体现在以下几个方面：

1、按省政府办公厅《关于进一步加强土地利用管理工作的紧急通知》川府办发电【2010】1号文件要求：一是加大处理批而未用土地工作力度，对20**-20**年所有征而未供、供而未用土地进行清理统计，并提出处理意见，于2010年6月25日前需报送省厅汇总报省政府；二是坚决清理整改高尔夫球场建设等国家禁止性项目。各县区要严格按国土资源部印发的《限制用地项目目录（20**年增补本）》和《禁止用地项目目录（20**年增补本）》（国土资发【20**】154号）文件的要求，对禁止用地项目一律不得办理供地手续；三是着力提高各类开发园区（工业集中发展区）的开发利用水平，要求园区中生产性用地比例原则上不得低于其总用地规模的70%，强化用地定额、投资密度、投资强度、产出效益指标管理。从2010年后，省厅将对开发区节约集约用地进行专项评估并向社会公示；四是重申工业用地必须严格实行招拍挂制度，且出让价格不得低于《全国工业用地出让最低价标准》，这是我们供地程序不可触碰的高压线，希望各县区重视。

2、根据省厅《四川省开发国有建设用地使用权出让合同专项清理工作实施方案》（川国土资发【2010】17号），本次重点清理商品住宅用地出让合同签订、履行情况；廉租房、经济适用房等保障性住房用地划拨决定书的核发、履行情况；闲置土地清理及处理情况；土地市场动态监测与监管系统运行情况。请各县区严格按市局61号文件要求按时按要求进行清理工作、资料的报送工作。

3、国土资源部、省厅近期召开的会议明确要求：对国家、省、市重点建设项目和廉租房、经济适用房、棚户区等保障性项目必须保障供地，这是一个政治任务，请各县区务必确保保障性住房的用地。

二、房地产用地的新规定

一是房地产开发用地单宗地面积。11月12日，国土资源部发出通知，对各类城市商品住宅项目单宗用地规模提出明确上限——小城市（镇）7公顷，中等城市14公顷，大城市20公顷。也就是说，小城市单宗住宅用地规模不得超过105亩，中等城市不得超过210亩，大城市不得超过300亩。

二是土地首付款必须高于土地总价款的50%才能，签订《国有建设用地使用权出让合同》，全额缴清土地总价款后才能办理国有土地使用权证。

三是依法取得建设用地规划许可证后，才能办理建设用地批准书。

四是按泸市府函【20**】170号文件要求，从20**年8月27日止竞得的土地不再办理土地分宗手续。8月27日前竞得符合办理分宗手续的截至日期为20**年12月31日。

五是加强商品房用地供后监管，要按国土资源部《关于部署运行土地市场动态监测与监管系统的通知》（国土资发【20**】284号）要求，将每宗地建设的开工、竣工和闲置等相关数据录入土地市场动态监测与监管系统。

三、完善工业用地出让制度

按国土资发【20**】101号文件要求，探索建立工业用地预申请制度，一是确定投资强度；二是明确准入产业；三是鼓励建设标准厂房。

四、土地出让应注意的问题。

一是程序规范，做到权属明确，规划清楚，依法评估，集体会审，方案审批，公开出让。

二是条件具备。做到土地已征收并拆迁补偿到位，道路、水、电、气等必备基础设施能满足进场需要。

三是规划范围内有储备土地和待拆迁地的出让要慎重。

四是使用规范合同，明确双方责任。

五是底价保密。

第二：提高认识、认真组织，积极推进我市农村土地确权发证工作

一、明晰的产权界定是实现农村产权改革，进行农村土地使用权市场交易流转的基础性条件

党的十七届三中全会在农村建设用地流转方面已经取得了巨大的制度突破，决议提出：逐步建立城乡统一的建设用地市场，对依法取得的农村集体经营性建设用地，必须通过统一有形的土地市场、以公开规范的方式转让土地使用权，在符合规划的前提下与国有土地享有平等权益。

《中共中央关于国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》要求：“有序推进农村土地管理制度改革。”“加快农村集体土地所有权、宅基地使用权、集体建设用地使用权等确权登记颁证工作，工作经费纳入财政预算。力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。”

当前集体土地所有权和集体建设用地使用权的界定不清、权利设置不完整以及权利内容不全，从根本上限制了集体对其所拥有的土地所有权行使设定权利。因此，依法明确集体土地的所有权和建设用地使用权主体及权能也就成为了集体建设用地使用权流转制度的基础。农村集体土地所有权证书，是保障产权主体产权和利益的凭证。因此，我们可以借鉴成都等地试点的经验，切实加快农村集体土地所有权和使用权的登记发证步伐。通过发证工作，明确土地所有权的主体，增强农民对土地财产权的控制、流转以及收益的行为能力，从根本上促进农村集体建设用地的“公开、公平、公正”流转。同时要加强集体土地使用权登记工作和信息公开制度建设。

农村土地确权发证，应当根据宪法和法律规定，以登记发证的形式，落实农村集体对农村土地的所有权、农村集体建设用地使用权和对宅基地的用益物权。在坚持农村集体土地所有权性质和农村基本经营制度不变的基础上，确定由国土资源管理部门，统一开展勘界确权，统一进行公示颁证，统一创设流转市场，让农村土地统一享有与城市国有土地平等的权益。也就是要将农村土地产权量化，根据重新勘测，明确某村、社集体拥有土地的实际面积、性质、四至、用途等，给该村、社颁发《农村集体土地所有权证》；与规划建设部门一起，对村民宅基地及农村建设用地使用权进行规范的测量，按照《土地登记办法》的有关要求，颁发《农村建设用地使用权证》和《宅基地使用权证》。

二、当前我市农村土地所有权及使用权登记的现状及存在问题

（一）农村集体土地所有权登记发证情况：

我市农村集体土地所有权登记发证一直没有全面展开，主要制约原因是经费问题，全市农村土地面积约为1.2万平方公里，如果要达到发证精度要求，必须要进行1：2000以上的大比例尺测量工作，每平方公里至少需要测绘费1.8万元，共需2.16亿测绘费用，还不包括登记发证所需的工作经费以及由此产生的权属纠纷调处费用。

目前我市农村土地所有权登记发证工作主要在城市周边及集镇规划区，最近开展的全国第二次土地调查工作中已经取得了约50平方公里的1：500比例尺测绘成果，当前开展农村土地所有权登记发证的目的主要是为了满足征收农村集体土地需要。

（二）农村土地使用权登记发证的情况：

农村集体土地使用权发证工作主要是指农村宅基地发证和农村集体土地建设用地使用权证，我市四县三区，农村宅基地发证基数约1**万户，自1996年开始进行农村宅基地登记发证试点工作以来，已经进行登记发证约53万个，发证率达51%，主要集中在1996年至2000年我市各区县开展农村宅基地发证试点工作期间进行登记的。2001年省政府公告要求农村宅基地发证最多收取20元工本费，随后国家为了减轻农民负担，出台了一系列政策，要求农村宅基地发证最多收取5元证书费，之后农村宅基地登记发证基本停顿。由于部分农民有要进行宅基地初始登记和变更登记的要求，在国土资源管理部门没有农村宅基地土地登记经费来源的情况下，20**年市国土资源局对农村宅基地登记发证经费进行了调查和测算，经请示市政府同意：三个区继续开展农村宅基地登记发证由市财政补贴49元证工作经费，2005年市财政补贴三区办证经费约15万元，此后由于没有形成机制，该项工作进行不好。

（三）存在问题：

一是经费需求量太大。宅基地登记发证按照最新的测算，办理一个农村宅基地土地使用权证需要测绘人员到场测量，土地管理员到场进行权属调查等工作，每个证书含工本费、权调费、测绘费、交通费、通讯费等多项开支约需要120元，因此要全面做好我市农村宅基地登记发证，需要一次性投入资金1.25亿元。

集体土地所有权登记发证证书费不多，但由于范围很大，需要的测绘经费较大，前面提到全市开展农村集体土地测绘需要测绘费2.16亿元左右，如果加上权属纠纷调查处理费用，预计还需工作经费1000万左右。

二是政策存在瓶颈。关于农村宅基地办证的有关法律法规、登记规范不是很健全，在办理登记过程中会遇到很多没有明确规定的事项。

三是群众法律观念淡薄，对土地确权工作不理解、不支持。认为办理土地登记没有多少用途，由于相关政策部配套，又不能抵押、转让也有很多限制条件，因此办理土地登记缺乏热情，积极性不高，给工作带来被动，需要进行广泛宣传动员，完善配套政策。

四是历史遗留问题多，土地权属纠纷解决难。在计划经济体制下，无论国家还是集体对土地权属普遍存在重视不够问题，致使遗留了村与村、乡与乡地边不清，村与国家土地界线不明等土地权属纠纷问题。改革开放后，特别是随着市场经济体制的确立，土地的价值日益显现，这一纠纷更加突出，村与村、乡与乡、甚至县与县为争地闹的关系十分紧张，有的甚至产生械斗，矛盾化解十分困难。长期以来，农村宅基地这块由于审查管理不是很严格，造成少批多建，未批先建的情况比较普遍，由于时间跨度很大，违法占地查处比较困难。

三、开展我市农村集体土地确权登记的几点意见

（一）立足现实，积极推进，稳妥实施，分步到位。

基于我市这种经济部发达地区，农村土地产权改革和土地权利流转缺乏必要的利益驱动，但要是农村有一个良好的发展前景，农村的产权改革是势在必行，开展产权登记既是一个基础性的工作又是一个最难的突破口，因此县区政府必须对此高度重视，加大宣传力度，统一思想，制定长期的实施计划，要积极探索农村产权改革的路子和方法，按照《中共中央关于国务院关于加大统筹城乡发展力度进一步夯实农业农村发展基础的若干意见》“力争用3年时间把农村集体土地所有权证确认到每个具有所有权的农民集体经济组织。”的要求，我市要用三年的时间分布实施到位，最终实现全市农村产权登记发证工作的全面完成。

2010年作为试点年，农村集体土地确权发证工作根据省政府下达的目标考核要求江阳区和龙马潭区要全面完成农村集体土地所有权、建设用地使用权和宅基地的确权登记工作，其他区县可以结合新农村建设试点村开展，纳溪区完成新农村建设示范片五个镇21个村225个社的农村集体土地所有权和集体建设用地使用权以及14022户农村宅基地颁证工作；泸县完成新农村建设示范片三个镇20个村194社的农村集体土地所有权和集体建设用地使用权以及18202户农村宅基地颁证工作；合江县完成新农村建设示范片四个镇22个村203个社的农村集体土地所有权和集体建设用地使用权以及17000户农村宅基地颁证工作；叙永县完成新农村建设示范片四个乡镇11个村67社的农村集体土地所有权和集体建设用地使用权以及67**户农村宅基地颁证工作；古蔺县

完成新农村建设示范片三个乡镇12个村75个社的农村集体土地所有权和集体建设用地使用权以及6**3户农村宅基地颁证工作。除此之外，我们还将开展城市和县城规划区所涉及的农村集体土地所有权和使用权确权登记发证工作。

在2010年取得经验后2011年全面铺开，针对不同地域的实际情况，研究新的对策，加大农村土地所有权和使用权的登记发证工作，2013年全面完成我市农村集体土地所有权和使用权登记发证工作，经济比较活跃的区县可以提前完成任务。

（二）统一实施，明确职责，避免重复投入和政出多门。

开展农村土地确权登记发证不是一个部门能够完成的工作，需要党委政府建立一个强有力的组织协调班子，建全统一的登记发证标准和工作程序，实现国土资源管理部门、规划建设及房管部门以及农业部门的分工协作。

各级国土资源管理部门要以第二次全国土地调查所形成的《土地利用现状数据库》资料为依据，结合每年土地征收所作勘测定界工及土地整理、“双挂钩”建设的基础测量按照《土地登记办法》要求取得第一手资料，同时积极争取财政投入，通过政府投资在城镇规划区开展1：500地籍地形图测量，其他区域开展1：2000比例尺的地籍地形图测量，作为农村土地确权登记发证的基础资料，实现统一的颁证精度，既避免不必要的纠纷，又减少政府重复投入，节约资金。

在各级政府的统一领导下，积极和房屋管理部门研究农村宅基地登记的的相关规则，配合开展房屋测量和房屋产权登记发证工作，研究相关的土地配套政策，引导农民积极配合，申请领取《房屋产权证书》和《宅基证》。

各级国土资源管理部门要尽量抽调本系统的工作人员组成一个专门的颁证机构，在各级政府土地确权登记领导小组的指导下开展各项工作。

（三）加快政策研究，多方筹措资金，提供强有力的政策支持和资金保障。

1、开展农村土地确权登记，还存在很多政策上需要解决的瓶颈和现实中存在的难题，需要政策研究部门认真研究，也需要各级各部门在试点工作中进一步取得经验。

2、当前开展农村产权登记试点最大的问题还是资金需求量很好的问题，要使农村产权登记真正做到无后遗症，必须要求做到符合国家颁布的产权登记标准，即土地及房屋面积测量比例尺必须在1：500和1：2000之间，如果用更小比例尺测量权属面积，势将引起不必要的产权纠纷，造成登记后遗症。建议测量资金由各级政府在土地收益中筹措，辅助以农口及其他资金。

权属调查及分户等工作需发挥农村基层组织的作用，通过宣传工作，提高农村基层组织对产权登记的重要性和必要性的认识，调动农户对宅基地登记的热情，使他们能积极主动配合权属调查工作，各级政府可以明确发文权属调查属于各级农村基层组织的工作职责，不需要支付调查费。这样势必减少很大一部分的权属调查工作经费。

同志们：农村土地确权登记工作政策性强、涉及面广，涉及农村千家万户，关系到广大农民群众的切身利益。国土资源行政主管部门和各级政府及相关部门应高度重视和全力支持，切实加强集体土地确权登记工作的组织领导，把集体土地确权登记工作作为当前一项重要工作，认真部署落实。严格依照法律、法规和政策规定，切实解决集体土地确权登记工作中存在的政策问题，严把集体土地确权登记关口。

土地权属是土地管理的重要内容，是土地登记的核心环节，要把土地权属放在土地登记的首要位置，确保登记的土地权属准确、合法、有效。土地权属的认定，必须严格把握有关法律和政策界限，依据国家有关法律、法规和规章进行，做到依法行政。没有权属来源或权属来源不合法的用地，一律不予登记；权属不清的用地，在权属问题解决前，不得登记。严禁通过登记，使违法用地合法化。经过登记的土地，必须达到“权属合法、界址清楚、面积准确”的要求。登记中遇到的具体权属问题，应《确定土地所有权和使用权的若干规定》进行确权；土地权属争议，要在地籍调查和登记过程中及时解决，一时难以解决的，要依照《土地权属争议调查处理办法》依法处理，并以处理结果作为登记的依据；复杂疑难的权属问题，要研究解决办法，妥善处理。