房地产市场信息系统建设讲话

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一、当前房地产市场基本形势和走向

（一）发展与问题

19*年以来，各地区、各部门认真落实国务院关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的决策部署，做了大量工作。城镇住房制度改革取得重大进展，房地产市场体系基本建立，房地产业持续快速发展，对拉动经济增长、推进城镇化、改善人民生活等，都发挥了重要作用。

近两年来，国家把房地产市场调控作为加强和改善宏观调控的重要内容，采取了一系列措施，房地产开发投资、信贷和土地供应过快增长的势头得到有效控制。

在看到调控取得了一定成绩的同时，也应当清醒地看到，当前房地产市场区域性、结构性问题还十分突出。主要表现是：

1、房价上涨过快。当前房价上涨的主要特点：一是房价涨幅为*年以来最高，商品房和商品住宅平均销售价格涨幅突破两位数，20*年分别上涨14.4%和15.2%，今年一季度比去年同期又分别上涨12.5%和13.5%；二是东部地区房价涨幅最高，且有进一步上升趋势；三是部分大中城市房价上涨过快，有的平均房价涨幅已连续二、三年在15%以上。据国家统计局城调队对35个大中城市的抽样调查，一季度商品住宅价格比去年第四季度环比增长2.8%。；四是房价上涨过快现象呈蔓延态势，由上海、浙江、江苏等东部沿海地区向中、西部地区扩展；五是商品房销售价格上涨带动二手房交易价格上涨，20*年一季度35个大中城市二手住宅销售价格上涨11.4%。房价过快上涨，已成为社会关注的热点问题。如任其发展，将影响房地产市场持续健康发展，影响宏观经济和社会稳定。

2、市场需求偏大，供求矛盾突出。房地产市场的供求状况，已由前些年的需求不足，转变为阶段性、结构性需求过度扩张。*年以来，全国商品房销售面积增幅连续5年大于竣工面积增幅，其中20*年销售面积增幅高出竣工面积增幅11.6个百分点。这几年商品住房供求差距逐步缩小，去年以来局部地区出现了供求紧张的状况。今年一季度，全国商品住宅竣工面积只有销售面积的73%。东部地区和部分中心城市尤为突出。上海市商品住宅销售面积已经连续4年大于竣工面积。商品房供不应求，导致价格不断攀升，并带动二手房价格上涨。一些地方拆迁规模反弹，带来被动性住房需求上升，加剧了供求矛盾。

3、部分地区房地产投资增长仍然偏快。20*年房地产开发投资增长28.1%，今年一季度在去年同期较高增幅的基础上又增长26.7%，高于全社会固定资产投资增幅。有13个省区市房地产开发投资增幅超过30%，其中6个地区超过50%，最高的达到115%。

4、市场供应结构不合理。商品房市场中，非住宅开发比例偏大，空置面积上升。商品住宅中，中低价位、中小套型住宅供应比例偏低。今年一季度，部分城市商品住宅供应中，100平方米/套以上的占总量的60%—70%，有的城市高达87%。20*年全国经济适用住房开发投资出现负增长，占房地产开发投资的比重由上年的6.1%下降到4.6%，有的地区甚至停止了经济适用住房建设。

（二）存在问题的原因分析

产生这些问题的原因是多方面的，有些是合理因素，如城镇人口增长较快，居民生活水平不断提高，对住房需求迅速增加；土地价格上升，建筑材料价格上涨，加之商品房品质提高，配套设施和环境改善，商品房开发建设成本增加。但是，也有许多不合理因素，最主要的是各种投资、投机需求大量增加，部分地区市场总需求偏大，导致价格上涨过快，扩大了房地产开发的利润空间，吸引了各类资金参与房地产开发投资和购房投资，从而使房价进一步上涨。

1、大量资金涌入房地产市场。近年来，银行存款利率较低，股票低迷，债市盘子小，钢铁、水泥、电解铝等热点行业也开始降温，社会资金缺乏其他投资渠道。在这种情况下，大量社会资金，如上市公司募集的资金、民间拆借资金、典当行资金，纷纷挤向房地产市场。特别是在负利率的情况下，居民个人住房贷款成本低，银行大量资金通过住房消费信贷转化为房地产开发资金，成为开发企业最主要的资金来源。

2、国内投资性购房和投机性炒房抬头。

一些城市房价较快上涨，社会各方面对市场产生较高预期，使得局部地区投资性需求迅速扩大，投机炒作现象严重。如曾经活跃一时的“温州炒房团”、“山西炒房团”，聚集几百亿元资金在一些城市进行期房的买卖。城镇不少居民基于较高的房价上涨预期，也参与购房投资。投资性购房已由原来的非住宅为主扩展到住宅，进一步加剧了房价过快上涨的态势。

据调查，北京市商品住宅投资性购房比例在17%左右，其中29%的房屋短期内倒手转让，23%用于出租，48%空关待沽。长三角主要城市，商品住宅销售中投资性购房比例达到20%左右。今年一季度，上海市成交单价超过万元的预售住宅中，外省市居民购房面积占43%；其中，温州人占72%。

3、境外资金参与国内房地产市场开发和炒作。一段时期以来，外资为赚取外汇人民币利差、预期汇差、房价差，纷纷进入国内房地产市场。20*年，房地产开发全部利用外资超过实际使用外资的1/3，增幅达到34.2%，高于整个利用外资增幅20.9个百分点。今年1-2月，江苏、上海、广东房地产开发投资中利用外资分别是去年同期的6.6、2.6、2.5倍。今年1-2月，上海市境外居民购房规模超过40亿元人民币,比去年同期增加了1.5倍。

4、一些地方政府行为不规范。前几年部分城市盲目大拆大建，带来大量被动性住房需求，至今尚未消化。去年一些城市拆迁安置需求一度占市场商品住宅需求的一半，有的甚至达到60%。在经营城市、经营土地的理念指导下，一些地方政府从土地收益中筹集大量城市建设资金，抬高了土地和房地产市场的价格。一些地方政府还在搞不切实际的形象工程、政绩工程。

5、市场秩序比较混乱。一些开发商利用政策、市场信息不对称与不透明，通过虚假交易、虚假宣传等不正当手段，谎报商品房销售进度，不实价格信息，哄抬房价，误导市场预期。有的放慢开发和销售进度，囤积土地、囤积房源，人为造成市场紧张，带来房价短期内非正常上涨。

6、不同利益主体相互影响，共同推动了房价上涨。随着房地产市场的快速发展，部分城市政府片面强调“以地生财”、“经营城市”，一些商业银行以及企业过度依赖房地产获取利润，有房者追求房产升值，无房者担心房价上涨提前入市。在多重因素的作用下，不同利益主体相互影响，共同推动了房价非理性上涨。

（三）稳定房价的意义和主要政策措施

保持房地产市场持续健康发展，始终是党中央、国务院高度重视的问题。今年以来，针对房地产投资规模和房价上升幅度过快的问题，国务院领导多次作出重要批示，总理在十届人大三次会议《政府工作报告》中指出：“要抑制房价过快上涨势头”，并将此作为今年宏观调控的一项重要任务。3月27日，国务院办公厅下发了《关于切实稳定住房价格的通知》（国办发电〔20*〕8号），就加强和改善房地产市场宏观调控，解决市场运行中的突出矛盾，特别是房价上涨过快问题，提出了八项措施。建设部及房地产市场宏观调控部际联席会议成员单位，坚决贯彻国务院部署，密切配合，积极研究落实国办电报的措施。

20*年5月9日，国务院办公厅又转发了建设部、发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、税务总局、银监会《关于做好稳定住房价格工作的意见》（国办发〔20*〕26号）。对稳定房价采取了以下主要措施：

1、强化城市规划调控，改善住房供应结构。2、加大土地供应调控力度，严格土地管理。3、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管。运用税收等经济手段，加大对投机性、投资性购房等房地产交易行为的调节力度。4、加强房地产信贷管理，防范金融风险。5、明确享受优惠政策的普通住房标准，合理引导住房建设与消费。6、加强经济适用住房建设，完善城镇廉租住房制度。要求各地按《经济适用住房管理办法》和当地政府的规定，落实经济适用住房项目招投标制度，严格实行政府指导价，控制套型面积和销售对象，切实降低成本、控制开发利润。7、切实整顿和规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为。8、加强市场监测，完善市场信息披露制度。要求各地加快建立健全市场信息系统，加强对市场运行情况的动态监测，准确判断变动趋势。

（四）近期为控制房价过快上涨所做的主要工作

国办发〔20*〕26号文件下发以来，绝大多数地区党委、政府及主管部门高度重视，积极贯彻落实。上海市分别召开了市委书记办公会、常委会和政府常务会议，分析市场变化，研究贯彻措施。福建、广东、湖北、山东、辽宁、天津、云南，以及杭州、南京、沈阳等地党委、政府领导同志也召开专门会议听取有关部门汇报，研究市场调控的具体措施。安徽、广东、福建、海南、河南等13个省、自治区、直辖市建设（房地产）主管部门召开了企业、消费者及主管部门参加的座谈会，听取各方面意见。

目前，江苏、天津以及青岛、南昌等地政府下发了稳定住房价格的贯彻意见，南京、无锡、大连等城市也正在认真研究贯彻国务院宏观调控措施的具体措施。为切实解决供求突出矛盾，各地已采取和拟采取的措施主要是：调整住房供应结构；调控需求；整顿规范市场。

（五）市场发展态势

从22个城市房地产市场信息系统反馈的数据分析看，5月份以来各地房地产市场运行基本平稳，并已出现积极变化。这一情况表明，国办发[20*]26号文件公布后，加上前一时期下发的国办发明电[20*]8号文件，央行调整个人住房贷款利率和最低首付款比例，银监会开展贷款管理的检查督促，以及各地采取了相应调控措施，政策的综合效应正在显现。

1、商品住宅价格上涨趋缓，部分城市有所下降。5月16-22日一周，北京、重庆、南京、武汉等11城市商品住房平均价格与上周环比开始出现负增长。上海市商品住宅价格4月份环比上涨0.5％；进入5月份以来，周环比分别上涨0.26%、0.49%、0.91%，涨幅已明显超缓。南京市两个规模较大的在售楼盘销售均价分别由四月中下旬的5514元/平方米、6267元/平方米下调为5073元/平方米、5603元/平方米，降幅分别为8.0%、10.6%。

2、商品住房成交量明显下降，二手住房交易量增加。多数城市商品住房日平均成交量比4月份明显下降，其中上海、杭州、北京、南昌、厦门等城市下降了20%以上。上海市5月16-22日一周成交13.9万平方米，与上周环比下降21.8%，与前四个月周平均成交量相比下降68.2%。

3、遏制投机炒作效果初步显现。调控政策出台后，投机投资性购房反映最为敏感。成都市在国办发[20*]26号文件公布后的两天内，预购商品房退房1*套。4月份以来，杭州市新开盘的项目以往“三个买家抢一套房”的局势已转化为“三个卖家抢一个客户”，即便是位于市中心的高品质项目，众人排队购房的场面不再显现。各地普遍反映，进入5月份以来，二手房挂牌量明显增加，挂牌价开始下调。如杭州市某大型中介公司四月份每周挂牌房源在400套，是去年同期的4倍；5月份进一步呈增长态势，远远超过去年同期，而挂牌一段时间未能成交后，挂牌价开始下调。苏州市反映，部分原准备短期转手住房的投资者，开始转向长期出租。

总的看，国办发[20*]26号文件下发以来，市场心理预期已发生较大变化。投资性购房短期内明显减少，投机性购房得到一定程度的遏制。

但上述调控效果还只是初步的，市场发展态势的变化更多地反映的还只是心理预期的变化，房价涨幅总体上还处于高位。下一步关键是要把各项调控措施真正落到实处，以稳定市场预期，不断巩固和发展调控效果。此外，在继续关注东部沿海地区和一些中心城市房价变化的同时，也要关注中西部地区出现的新情况、新问题及其发展走势，加强分类指导。

（六）认真学习领会文件精神，全面落实各项调控政策

二、房地产市场信息系统建设工作

（一）前一阶段推进房地产市场信息系统建设的基本情况

全面、及时、准确的房地产市场信息是准确把握和分析房地产市场运行态势和房价变动情况的基础，是政府加强和改善房地产市场宏观调控的有力依据。建立和完善房地产市场信息系统对于完善房地产市场动态监测长效机制，完善政府房地产市场的调控机制，完善市场的自我调节机制具有重要意义。

国务院十分重视房地产市场信息系统建设。曾培炎副总理在2003年3月五省市经济形势调研会上曾明确指出，做好房地产市场信息系统和预警预报工作是一项功德无量的事情。《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号），要求建设部会同有关部门加快建立健全房地产市场信息系统和预警预报体系，并明确要求“各地房地产市场信息系统和预警预报体系建设中需要政府承担的费用，由各地财政结合当地信息化系统和电子政务建设一并落实”。国办发明电[20*]8号文件要求，建立健全房地产信息系统和预警预报体系，加强房地产市场的监测，全面准确地掌握房地产市场状况和运行态势。国办发[20*]26号文件进一步要求加快建立健全房地产市场信息系统，加强对房地产特别是商品住房市场运行情况的动态监测。

按照国务院的要求，建设部会同有关部门积极部署房地产市场信息系统建设工作。20*年1月7日建设部会同发展改革委、财政部、国土资源部、人民银行、国家税务总局、国家统计局共同印发了《关于加强协作共同做好房地产市场信息系统和预警预报体系有关工作的通知》（建住房[20*]7号），对各地各部门明确职责、分工协作，共同建立和完善房地产市场信息系统和预警预报体系起到了协调、推动作用。

回顾房地产市场信息系统建设工作，经历了从部分城市先行试点，到在试点的经验基础上，改进工作思路和方法，认真清理挖掘房地产市场信息源，推广、交流先进工作经验，再到在40个大中城市全面建设等阶段。

20*年4月，部里在上海召开部分城市房地产市场信息系统和预警预报体系工作会，及时总结经验教训，学习借鉴国内外有关经验，果断地调整了工作思路，确定以房地产市场交易登记业务管理系统为主要依托，强化增量、存量等房地产市场信息的采集和整合，重点抓好建立商品房预销售合同联机备案系统、可动态更新的楼盘表等关键技术环节，为政府部门及时提供房地产市场监测分析报告，为社会提供住房供应、成交量、成交价格等市场动态信息。上海会议后，各有关城市抓紧理顺工作机制，调整工作思路，修改制定工作规划和方案，积极落实上海会议精神。

为了及时总结交流经验，督导各地加快各项工作进程、进一步推进信息系统建设工作，20*年7月在杭州召开部分城市房地产市场信息系统和预警预报体系工作会议，对各地房地产市场信息系统建设工作进展中存在的问题，进行了深入讨论研究，提出了分类指导意见。9月在上海举办了四期房地产市场信息系统建设工作培训班，学习上海市房地产市场信息系统建设工作的先进经验。这次培训，共轮训有关城市房地产市场信息系统建设工作有关人员400多人，进一步统一了思想认识，对业务管理系统的整合、以及楼盘表建立、销售合同网上备案等关键技术进行了讲解，使得有关城市参加房地产市场信息系统建设工作的人员对系统有了全面了解，促进了全国房地产市场信息系统建设工作进程的进一步加快。不少城市反映，正是上海培训，使其明确了方向，明晰了思路，看到了希望，也找准了突破口，从而带动了本地工作的起步和推进。20*年12月，我们还在杭州召开了部分城市房地产市场信息系统和预警预报体系建设工作调研推进会，通报了各地工作进度，研究确定了分阶段工作目标以及开展第一阶段建设工作验收的基本模式。

近期，为确保6月底前实现全国40个大中城市房地产信息系统第一阶段建设的检查验收工作，5月18日～5月22日，我司会同江苏省建设厅联合组成检查验收小组，对苏州、无锡和南京市的房地产市场信息系统建设第一阶段工作进行了验收。验收组对照《房地产市场信息系统建设工作纲要（试行）》和评分标准，就组织工作机制、系统建设、市场检测、信息及附加项（地理信息系统和数据仓库技术）等逐项严格打分，在此基础上，认定三城市均通过验收，其中南京、无锡达到优秀水平。

（二）各地房地产市场信息系统建设已取得初步成效

不少城市按照部里的工作部署，结合本地实际，创造性地开展工作，取得了积极成效。其基本经验是，依托房地产市场交易登记业务管理系统，重点完善了商品房预（销）售合同联机备案业务管理系统，建立动态更新的楼盘表，采集覆盖增量/存量、买卖/租赁、住宅/非住宅、城市/乡镇的房地产市场活动数据，基本实现了对房地产市场的动态监测。总得来看，各地房地产市场信息系统建设取得了较快进展，在房地产市场监测、引导市场理性投资和消费等方面发挥了较好的作用。

一是组织工作机制得到完善。

二是房地产市场动态信息实时采集的能力得到增强。

三是市场监测分析能力有了较大提高。

四是以信息引导和调控市场的作用明显增强。

五是监控市场活动、促进交易行为规范的手段得以拓展。

（三）存在的主要问题

1、区域发展还不够平衡。部分中西部城市的系统建设工作进展大大滞后于全国工作的进度安排；有的城市主要业务系统还不健全，个别地方交易、权属登记工作还处于纸质、手工操作阶段；有的对业务系统整合，认识不到位，工作基本未推进。

2、系统建设资金得不到保障。不少城市都不同程度地存在资金相对不足的情况。40个重点城市中依靠自筹资金解决建设经费居多，一些城市则完全没有争取到财政经费的支持，严重影响工作进展。

3、专业技术队伍建设还要高度重视。房地产市场信息系统建设工作量大、专业性强、持续时间长，必需由精通业务、技术的复合型或组合型专业人员来承担。部分城市由于工作队伍薄弱（有城市信息系统建设实施单位连一名计算机专业人员都没有），又不善于借助相关专业机构，造成系统建设工作迟缓。

4、系统数据的分析方法和机制有待进一步完善。一些城市仍然沿用传统的开发统计分析的方法，“穿新鞋，走老路”，房价分析仍沿用大平均数，市场分析报告没有深度，系统作用发挥不理想。一些城市只注重了系统的内部使用，忽略了向社会，对市场参与者提供服务没有体现内外网数据共享、提供远程受理、远程办公等对外信息服务的要求。部分城市房地产市场形势分析专家会议制度还不够完善，不能满足定期、科学分析市场变化的要求，影响了对当前房地产市场宏观调控工作的开展和对市场发展的引导。

5、部分城市系统数据采集和整合效果尚待加强。部分城市房地产市场信息系统数据采集覆盖范围、使用范围还比较窄，不能全面、系统地反映市场的变化情况。主要表现在一些城市的系统只是单一的某项业务管理系统，没有其他的业务管理系统或者还没有实现与其他业务系统的整合。下一步将通过系统检查验收工作，督促这部分城市尽快整改、完善。

6、部分城市信息上报不及时。40个大中城市是全国房地产市场的重要监测点。去年以来特别是今年中央出台一系列宏观调控后，国务院领导高度关注房地产市场发展变化态势，要求及时报送市场动态情况。而要做这一点，更多地需要利用我们信息系统数据。但从前一阶段看，部分地方报送信息不及时，影响了部里对面上情况的充分把握。

（四）当前工作重点

1、提高认识，高度重视检查验收工作。2、全面检查与抓主要环节、抓关键技术相结合。3、做好检查验收准备，确保通过检查验收。4、按时完成房地产市场信息的上报和工作。此外，通过检查验收，各城市之间要加强交流，取长补短，相互学习借鉴；各省（区）建设厅要进一步加强对市县房地产市场信息系统建设工作的指导督促，积极协调落实有关政策措施。

房地产市场信息系统建设是国务院高度关注的重要工作，让我们以高度的责任感，振奋精神、努力工作，为在7月1日全面开通40城市的房地产市场信息系统做出贡献。