关于关于加快旧城改造的建议

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旧城改造

近年来，南昌市按照“一江两岸，南北双城，沿着赣江，两头延伸，张开双翼，敞开四门，内外有环，外带五个组团”的规划进行城市建设，城市面貌发生了深刻变化。尤其是在红谷滩新区的建设上，始终坚持高起点规划、高水准统一开发，一座现代化新城拔地而起。但是与新城区建设开发的力度和速度相比，旧城区的改造则显得相对滞后。而旧城开发的迟缓，不仅严重影响南昌作为“省会城市、英雄城市、动感城市”的形象，而且容易引发消防、卫生、治安、交通堵塞等诸多社会问题，形成安全隐患，造成群众居住环境恶化，制约经济的快速发展。旧城改造已经成为一道亟待破解的难题。

一、旧城改造——难在哪里

由于受政策、体制和拆迁成本高、安置难度大等多种因素制约，旧城改造进展缓慢，问题的根源主要在于：

1、政策限制严。由于市政府决定对旧城区实施只拆不建的政策，致使招商引资改造旧城项目被搁置，政策限制已成为城区旧城改造进展迟缓的一个重要原因。此外，对一些处在成片地块外的危旧房维修，因为市有关部门对审批控制较严，要求不倒架维修，不但施工成本过高，而且不能彻底排危，使城区的危房不能得到大面积的彻底改造翻修。

2、综合协调难。旧城改造是一项情况复杂、涉及面广、政策性强的社会系统工程，但是我市一直缺乏一个强有力的行政领导机构进行综合协调，造成责权利难以统一。在旧城改造中的政策措施、规划审批、土地拍卖出让及收益权均由市政府及有关部门控制，而按照属地管理的原则，旧城区危旧房的管理维修和安全责任则落在区里，区里权力有限，有些问题不能得到及时有效解决。而市、区有关部门由于各自职能不同、侧重点不一，在旧城改造中往往表现为各自为政，工作上有利则争、无利则推，仅仅靠一、两个部门主动往往难以推动，必然滞后整个旧城改造的工作进展。

3、拆迁安置难。旧城区一般均为中心城区，在居住生活各方面都比较方便，虽然百姓也希望旧城改造，改善居住条件，一旦真正拆迁，也还存在许多矛盾。

一是拆迁补偿和安置与群众心理承受能力有较大差距。群众对旧城的拆迁补偿认为差距较大且不够合理，加上老城区原房屋面积较小，当前市场上所开发出售的商品房均以大户型为多，群众想购理想住房不易，一旦拆迁，面临无房可住，造成不愿搬迁。

二是目前我市在拆迁中采取异地期房安置办法，由于安置房均已不在本区或处本区边缘，造成生活不便。加上期房安置，尚存在不少建房质量、交房时间等不确定因素，大多数群众对异地期房安置不满意，对拆迁积极性不高。

三是在旧城区居住的群众收入较低，有的是低保户、残疾人员，这部分群众经济承受力低，对于这些人的拆迁安置就更加困难。

二、旧城改造——出路何在

根据目前现状，为进一步加快旧城改造的步伐，建议：

1、把旧城区改造摆到城市建设的重要位置。旧城改造，是一项十分重要的民心工程，事关老百姓的日常生活和切身利益，要充分认识到旧城改造越快越好、越早越好，否则今后改造的政治成本和经济成本将更高。要调整对旧城区只拆不建的政策，把旧城改造摆上城市建设的重要位置，不但要重视新区的建设，拉开城市框架、搞开发区、建新区，而且要把旧城改造摆在与开发新区同样重要的位置，各有侧重。

2、成立专门机构。根据责权利相统一的原则，合理划分市、区两级职能部门的事权。鉴于旧城改造工作是一项情况复杂、涉及面广、政策性强的系统工程，建议市、区两级成立由政府领导挂帅的旧城改造领导小组，成员由规划、土地、房管、城建、工商、税务、城市执法、纪检、监察等有关部门负责人组成，负责制定旧城改造的优惠政策、计划及项目审批，加大对旧城改造的综合协调力度，研究协调解决旧城改造工作中存在的重大问题。在工作上采取强有力的措施保证改造的顺利进行，对重要的改造和招商引资项目实行领导负责制，成立专门机构，赋予部分政府职权，并从各部门抽调干部参与。

3、实行政策倾斜。当前突出问题是调整对旧城区只拆不建的政策，抓紧启动对旧城的改造。

一是明确改造主体。要以区一级政府为旧城改造主体，制定旧城改造工作目标，对旧城改造项目要适当放宽规划条件，以灵活的规划及政策平衡较高的拆迁密度，将有开发价值的地块列入当年市政府土地出让计划，以项目为依托，进行整体招商，引进资金进行开发。在项目开发的同时，还必须由政府出资相关部门牵头对片区的基础设施、地下网管、道路建设等配套进行改造。

二是给予资金支持。由市政府在土地拍卖出让收益中划出一部分设立旧城改造专项基金，用于旧城改造，并对项目产生的收益由市政府全额返还给区一级政府。在具体操作上，除土地拍卖获取拆迁资金外，也可由区政府组织开发企业先行拆迁，待土地拍卖后，用土地收益补偿投资企业的拆迁费用；对涉及旧城改造的基础设施建设规费、开发规费一律予以免交。

三是妥善拆迁安置。在旧城改造中的拆迁安置，宜采取货币安置和拆迁户较为满意的区内就近现房安置办法，准予区政府按拆迁安置需要在区内选择适当地块先行建设一批经济适用房和拆迁安置用房，必要时还应向市政府申请跨区划地建安置房。

四是相关权限下放。应争取市政府支持，将危旧房维修、改建行政审批权下放至区。对分布在成片改造范围外的部分危旧房改造，应放宽政策，在不影响《南昌市总体规划及近期规划建议》的前提下，原则上都给予原址、原面积、原楼层、原高度的维修、改建审批。

4、注重建设规划。在旧城改造过程中，要针对不同地块的不同条件和特点，因地制宜、注重规划，突出各自特色。

对成片地块进行系统性改造。要在对成片地块进行项目包装、整体招商的同时，由政府投资实施配套基础设施建设，拓宽改造旧城区的交通网络，规划建设一批公共绿地和休闲广场，使道路沿线及周边旧城地块升值，有针对性地改造道路两边的危旧房，高起点地打造几条商业特色街区。

对万寿宫、绳金塔等历史文化街区，以修旧如旧为原则，由政府、开发商和原有业主多元化投资的方式进行维修和保护性改造。由政府出资相关部门牵头对片区的基础设施配套进改造；政府对业主进行引导，促进业主对自身房屋在原有格局上进行改造；对无能力按上述方案实施的业主，引入投资者对其房屋进行收购后按方案实施改造。

对旧城零星地块则应进行综合整治。由于零星地块面积狭小，根据现行规划指标不具有开发价值，所以，只能对原破旧外墙进行粉刷，规范店招、拆除违章搭建。财政部门要适当增加维修资金投入，安排一定数量的基础设施建设基金；对单位公产房，应责成业主单位增加维修改造资金；另一方面，还可利用居民集资和住户筹资的办法，对经济条件允许的业主，给其政策允许自行翻修，对公房住户请居民住户按成本价出资，由辖区房管所进行维修。

5、实行人性化拆迁。在拆迁中严格执行拆迁法规，做到法、理、情相结合，认真宣传拆迁政策，耐心做好群众工作，以赢得广大拆迁户的理解和支持，赢得开发单位的大力支持和密切配合。

一是推行公示制度。实行拆迁公示制度，即《房屋拆迁许可证》、房屋拆迁公告、拆迁法规、安置房屋平面图、安置模型、安置方案、奖励办法、办公时间、工作人员守则、被拆迁房屋评估价、安置房评估价、工作人员上岗证、阳光拆迁承诺书等全部公开上墙，坚持以“一把尺子、一个标准”，聘请由住户代表选出的义务监督员参与监督，同时还应接受社会新闻媒体、纪检、监察部门的监督，实行阳光拆迁，杜绝暗箱操作。

二是实行有情操作。出台一系列鼓励进行旧城改造的优惠政策和规范的拆迁奖罚办法，对拆迁户采取一系列人性化的安置。可由全体拆迁户投票选出拆迁评估机构，对拆迁户的房屋进行合理评估，选出参与监督拆迁的义务监督员，参与拆迁的监督。就当前较为通行的做法，应采取货币安置和区内就近现房安置的办法由拆迁人自选，以免减少拆迁纠纷。适当考虑拆迁面积较小、经济困难、低保户及残疾人的利益，在安置补偿面积和楼层方面给予适当优惠。对经济困难及低保户，则宜采取较为灵活的二手房、廉租房等安置办法。对一些违章搭建则应根据实际情况，实事求是地予以妥善解决