促进房地产市场发展通知

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各区县（自治县、市）人民政府，市政府有关部门：

为认真贯彻落实国务院办公厅及建设部等七部门关于切实稳定住房价格有关文件精神，结合我市实际，现就做好稳定住房价格工作，促进房地产市场健康发展的有关事项通知如下：

一、统一认识，正确把握我市房地产市场形势

近年来，我市房地产市场健康发展，总体上保持了“四个基本协调”：一是房地产开发投资增长与全社会固定资产投资增长基本协调；二是房地产开发投资占全社会固定资产投资额比重基本协调；三是房价的增长与城镇居民可支配收入增长基本协调；四是商品房市场供应结构与市场消费结构基本协调。商品房供应充足，房价基本合理，交易行为较为规范，市场秩序良好。但房地产市场仍然存在中低价位商品住房供应比例偏低、个别区县商品房价格上涨较快，虚假广告、违规“放号”行为等问题，与国家的调控要求相比存在差距。为此，各区县（自治县、市）人民政府和市政府有关部门必须把思想和行动认真统一到中央对当前房地产市场形势的判断上来，统一到中央关于加强宏观调控、切实稳定房价的决策和部署上来，自觉服从国家宏观调控大局，正确认识当前房地产市场形势，把调整住房供应结构和稳定住房价格作为当前加强宏观调控的一项重要任务，切实负起责任，及时采取有效措施，认真解决房地产市场出现的突出问题，保持国民经济平稳较快发展。

二、强化城市规划调控，改善住房供应结构

市规划局要会同市国土房管局、市发展改革委、市建委、市开发办等有关部门尽快研究确定我市今明两年普通商品住房（含经济适用住房）建设规模、项目布局及进度安排，在今年6月底前向社会公布。同时，市国土房管部门要结合我市“十一五”规划的编制，抓紧编制房地产发展专项规划。市、区县（自治县、市）规划部门要优先审查普通商品住房项目，在项目选址上予以保证，并在土地出让前向国土房管部门提供明确的项目建筑高度、容积率、绿地等规划设计条件的有关资料。市、区县（自治县、市）国土房管部门要会同规划、建设等部门在土地出让前提出普通商品住房（含经济适用住房）项目的单套最高销售价格、单套最大套型面积等控制性要求，土地出让原则上采取定向招标方式，保证普通商品住房的供应。

三、严格土地管理，加大土地供应调控力度

市、区县（自治县、市）国土房管部门要科学编制房地产开发用地供应计划，土地供应实行总量控制，严格控制商业用房供地，保证住房供地。建设、规划等部门每半年联合公布一次普通商品住房（含经济适用住房）的用地信息。要在土地出让公告和合同中明确开发与竣工的条件、时间及违约责任，并建立房地产开发用地跟踪监管制度；主城区500亩以上的大宗土地供应必须经市政府批准后再出让；对上一个项目建设进度未达到50%的，不供应下一个项目用地。要继续落实中央加强清理闲置土地的指示精神，逐宗清理闲置的房地产开发用地。由于开发企业的原因超过土地出让合同约定动工日期满一年未动工开发的，按土地使用权出让金的20%征收土地闲置费，督促开发企业在一年内动工开发。满两年未动工开发，对有条件开发的，除按土地使用权出让金的20%征收土地闲置费外，应督促开发商在半年内动工开发；对确无资金实力、不能在限期内动工的，依法无偿收回土地使用权，切实防止囤积土地造成土地资源浪费。

四、进一步规范市场秩序，严肃查处违法违规销售行为

市、区县（自治县、市）国土房管部门要会同有关部门根据国家有关法律和我市已制定的房地产法规，加大对房地产开发企业、中介机构采取“内部认购”、“发会员卡”方式违规“放号”炒作等违法违规行为的监管处置力度。市、区县（自治县、市）工商部门要加强对房地产广告的备案管理，防止虚假广告误导消费者，避免炒作。严格实行实名制购房，推行商品房销售网上签约制度，提高信息透明度。房地产企业房价信息时应包括住房套内面积价格信息和建筑面积价格信息，严禁虚假信息哄抬房价。对虚构交易合同，不实价格和销售进度信息，恶意哄抬房价以及不遵守项目管理守则、不履行开工和竣工时间、销售价格和套型面积控制性要求的，房地产主管部门要将以上行为作为不良记录记入企业信用档案，公开曝光，并依法严肃查处。

禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让。在预购人取得房地产权证前，房地产交易、权属登记机关不得为其办理转让手续；房屋所有权申请人与登记备案的预售合同载明的预购人不一致的，权属登记机关不得为其办理房屋权属登记手续。

五、调整住房转让环节营业税政策，严格税收征管

要充分运用税收等经济手段调节房地产市场，对投机性和投资性购房等房地产交易行为采取税收调控措施。自2005年6月1日起，对个人购买住房不足2年转手交易的，销售时按取得的售房收入全额征收营业税；个人购买普通住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时免征营业税；对个人购买非普通商品住房超过2年（含2年）转手交易的，销售时按其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

六、加强房地产信贷管理，防范金融风险

人行**营管部、**银监局要督促各商业银行加强房地产开发贷款和个人住房抵押贷款的信贷管理，切实加强贷前调查、贷时审查和贷后检查工作。继续对符合信贷条件、购买普通商品住房的个人提供信贷支持。为防范金融风险，人行**营管部要每季度召开一次金融形势分析会，对房地产市场运行情况进行分析判断，及时调整房地产贷款结构。加大对房地产新增不良贷款的检查力度，切实防范金融风险。

七、全面落实廉租住房制度，保障最低收入家庭基本住房需求

要加强经济适用住房管理。建设主管部门要尽快编制完成经济适用住房布点规划，有计划地建设一定数量的经济适用住房，定向供应城镇低收入家庭，保障低收入家庭的购房需求。各区县（自治县、市）人民政府要进一步强化政府住房保障职能，从构建和谐社会的高度加大工作力度，加快工作进度。主城区要确保今年顺利完成1500户双困家庭廉租住房保障工作。要积极探索多渠道的廉租房保障模式，实物配租、租金补贴、租金核减方式多管齐下，切实保障城镇双困家庭基本住房需要。为确保廉租住房制度的落实，从2005年起将廉租住房制度建设情况纳入市人民政府对区县（自治县、市）人民政府的目标责任考核范围。对未完成廉租住房保障任务的，要追究有关领导的责任。

八、合理引导住房建设与消费，促进市场供需协调

根据我市实际，普通商品住房的标准为：住宅小区建筑容积率1.0以上、单套建筑面积在144平方米以下（含144平方米）或套内建筑面积在120平方米以下、实际成交价格低于同级别土地上住房平均交易价格的1.4倍以下的住房。国土房管部门要会同有关部门抓紧研究制定同级别土地上住房平均交易价格公布办法，为普通商品住房标准的执行提供可靠依据。市政府有关部门要认真研究推动普通商品住房开发建设的措施，提高房地产开发企业建设普通商品住房的积极性，并根据国家规定在规划审批、土地供应、信贷审核、税收征管等方面对普通商品住房项目给予政策优惠。

九、控制拆迁规模，防止城镇建设盲目拆迁带来的被动局面

要按照“严控总量，分类对待，保证重点，项目可行”的原则，在已编制计划的基础上，严格按照市政府批准的计划实施。要坚决纠正城镇建设和房屋拆迁中存在的急功近利和大拆大建的行为，避免盲目拆迁带来的被动局面，进一步减轻市场的压力。要做好区域性拆迁的安置规划工作，有计划地定向建设一定数量、户型适中、面积合理的普通商品住房，供拆迁安置户选购。各区县（自治县、市）拆迁主管部门要主动协助有关部门做好此项工作，确保自愿购买普通商品住房的拆迁安置户能买到住房。

十、加强市场监测，完善市场信息披露制度

加快完善房地产市场信息系统，健全房地产市场信息预警预报体系，加强对市场运行情况的动态监测，全面准确掌握建设用地供应、土地价格和房价变动趋势。市国土房管局要建立同地段、同品质楼盘销售价格跟踪监测体系，并在今年6月底前完善主城区的预警预报系统建设，定期已经批准的可售商品房信息及成交情况等市场信息，每季度分析全市房地产市场形势，在此基础上找准问题，适时向市政府提出政策建议。市政府有关部门要加强信息沟通和配合，加强舆论引导，促进市场理性发展。

十一、加大舆论宣传力度，正确引导市场心理预期

各区县（自治县、市）人民政府和市政府有关部门要加大对稳定住房价格促进房地产市场健康发展的政策宣传力度，正确把握舆论导向，合理引导市场心理预期。要采取多种形式，加强对有关政策措施的宣传解释工作，让广大群众正确理解国务院的决策部署及调控住房价格的各项政策措施。要通过对土地供应、市场供求及地价、房价变动等市场信息的披露，增加市场透明度，对一些单位、个人及媒体歪曲宏观调控政策，恶意炒作、误导消费者的行为，要坚决制止，并及时予以澄清。