县城居民点房屋改扩建报告

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为进一步规范县城居民点居民改扩建房屋的建设，我局根据县政府第八次常务会研究修改的《县城居民点房屋改扩建审批有关事项意见》和吉县府办抄字[2013]317号抄告意见精神，从县城居民点房屋安全鉴定、测量、发证等工作入手进行了一系列工作，现将有关情况汇报如下：

一、已做的工作

今年以来，我局共对县城居民点27户申请房屋改扩建的5800余平方米房屋进行安全鉴定，出具安全鉴定意见书；对已竣工的35栋近万平方米的改扩建房屋进行了现场测绘，并出具测绘报告；对县城居民点房屋符合办证条件的业主办理了房屋权属登记手续。在办证过程中，我局严格按政府私房改扩建要求把好两个关：一是把好建设城管处罚到位关；二是把好相关税费关（主要是建筑营业税）。

二、存在的问题

1、近年来县城居民点擅自改扩建现象日趋严重

据了解，近两年县城居民点未报建审批擅自改扩建私房有四五十户，其中有的居民房屋确属建设年代久远造成房屋破漏急需拆房重建的，也有部分是因为周边房屋已改建而改扩建的，还有一部分并不是因为房屋质量问题等原因而是改扩建后用于出售的；

2、处罚标准的单一性，滋生部分改扩建户居民不满情绪

我局在办理县城居民点房屋改扩建产权登记手续过程中，发现存在两种情况：一种是改扩建设后房屋产权仍归原产权人或直系亲属；一种是少部分产权归原产权人剩余的房屋全部出售。多数改扩建户认为其改扩建的房屋权属未发生转移应与那些变相搞零星房地产开发的房屋产权发生转移的业主要有所区别，处罚标准应低于那些变相开发的．

3、私房改建挤占县城商品房销售空间

在这些县城居民点已改扩建的房屋中，有一部分业主属变相开发（有的业主已卖了12套房子），有相当一部分业主改扩建后房子对外出售，由于这类房屋出售价格相对商品房销售价格更便宜，因此很多购房者不去买商品房而购买此类房屋，在一定程度影响了县城商品房销售，从而也减少了地方政府的财政收入。

三、问题产生的原因

1、客观原因：随着县城建设的不断推进，县城八、九十年代建设的私房从房屋质量、外观形象等方面的确与县城整体形象和品味格格不入，确实有必要对这些私房加以改建，以促进县城建设的协调发展和县城品味的提高；

2、规划及施工批建的执法不到位，导致擅自改扩建，同时也引起部分待建户不满。近两年私房建设不经审批擅自建设，主要原因是没有哪个部门去制止和处罚这种建设行为。如果从一开始就对县城居民点房屋改扩建行为采取制止和严厉处罚，就有可能不会出现今天这种私房未批先建的现象。

四、相关建议

1、对县城居民点房屋改扩建应严格按县城总体规划布局和改扩建房屋周边实际情况来审批规划，尽量多考虑房屋间距和采光等因素，同时也要考虑和周边房屋建设高度格局及颜色相协调；

2、对县城居民点改扩建实施处罚要针对改扩建后房屋权属分配不同而标准不同，对改扩建后房屋权属不变的按私房建设办理相关手续，对改扩建后房屋权属发生转变的应按房屋销售行为征收相关税费，同时处罚标准应高于改扩建后房屋产权人不变的改扩建房户，这样做可消除部分改扩建房户的不满情绪；

3、停止以改扩建形式变相搞零星房地产开发行为。我局在办理县城已改扩建房屋产权登记手续工作中，发现有部分居民名义上是改扩建房屋，实际上是变相搞房地产开发，有的改扩建房户建设10多套房屋，通过城管和建设规划部门处罚形式名正言顺办理了土地及房屋分户手续，全部实现对外出售；

4、严格界定改扩建房屋和新建房屋性质，对新建房屋特别是（借处罚名义变相开发的）不应列入改扩建房屋范围，并对建后对外出售的房屋应按商品房开发性质办理相关手续；

5、对不在县城居民点范围，但房屋确已破漏不堪，影响街景或与周边建筑外观及房屋高度等格格不入的，应同意其改造，以确保县城环境美观要求；

6、对经过鉴定确属危房的，为确保居民生命财产安全，应督促其拆迁，条件许可应按县城规划部门要求并办理相关手续后自行建设，如规划部门要求拆除后不允许建私房，政府应收储后参照龙湖南岸方式统一进行异地安置；

7、在制定居民房屋改扩建政策时，应考虑政策的延续性，县居民建房从2009年至今，政府先后下发了几个抄告，但政策都不一样。