房地产企业常见法律风险防范策略

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摘要：房地产行业作为我国国民经济的重要支柱之一，从投资决策到房屋销售各个环节都面临着很多法律风险，对常见风险进行预测与防控对房地产企业意义重大。本文从房地产企业日常运营中常见的法律风险入手，并提出防范措施，旨在为房地产企业完善自身法律监督体系提出建议与意见，从而提高企业整体竞争实力，促进企业平稳高效运行，防止企业因各类法律纠纷受到不必要的损失。

关键词：房地产企业；法律风险；防范

根据国家统计局公布信息显示，我国2021年房地产开发投资总额为147602亿元，与上年相比，增长4．4%。纵观近10年的投资情况，房地产行业的总投资额一直保持增长态势，2019年的涨幅甚至达到了10%。作为国民经济支柱性产业之一的房地产业，由于利润高，行业壁垒较低，吸引了很多投资者的目光，然而随着近年来国家针对房地产行业不断出台的相关调控政策，房地产行业的竞争日趋激烈，一些大型房开公司的陆续“爆雷”无疑给整个房地产市场敲响了警钟，要求房地产企业更加注重风险的防控。房地产企业在日常的生产经营中，会遇到各种各样的风险，根据产生风险的源头不同，可以将风险分为四类：一是国家宏观政策调控造成的政策性风险，二是房地产市场起伏造成的经济性风险，三是突发不可控的社会事件或自然事件造成的环境性风险，四是房地产企业运行中日常产生的法律风险。相较于前三类风险，第四类风险是房地产企业最容易规避与防控的。做好房地产企业常见法律风险的防范，对于房地产企业的健康平稳发展有着极其重要的作用，有利于房地产企业在当前激烈的竞争与挑战中脱颖而出，占领更大的市场份额。

一、房地产企业常见的法律风险及防范

房地产行业开发周期较长，业务流程极其复杂，从企业获取土地到房地产建筑工程质保期结束的各个环节都会产生一定的法律风险。下面就房地产项目流程的各个阶段进行分析，讨论房地产企业在不同阶段都有哪些常见的法律风险，及如何进行防范。

（一）项目前期准备阶段

房地产项目在施工建设前往往还要经历较长的准备阶段，涉及了土地受让、成立项目组、对土地原有房屋拆迁等诸多问题，项目的准备阶段的风险如不及时进行处理，可能会对整个项目产生直接影响，造成无法挽回的损失。1．土地受让产生的法律风险及防范拿地是一切房地产项目开发的源头，房地产企业通过招拍挂或其他土地使用权转让方式取得项目用地后，才能进行开工建设。土地受让的风险无外乎合同双方当事人无法履行约定，即房地产企业无法依约支付地价，或政府等原土地使用权人无法将土地交付给企业。针对这一风险，房地产企业在进行拿地时，除了要关注政府近期的政策规划及自身的资金状况外，要特别注意合同中关于违约责任及合同解除事由的规定，避免因为拿地失败造成整个项目的投资失败。［1］2．拿地后土地闲置产生的法律风险及防范一些房地产企业在拿到土地后，并不及时进行开发利用，这就产生了土地闲置风险。我国《土地管理法》第三十七条和《城市房地产管理法》第二十六条规定了，除特殊原因外，土地闲置超出合同约定开发期1年的，要征收相应的土地闲置费，超出2年的，可以无偿收回土地。《闲置土地处置办法》第十四条也做出了相应规定，并且规定土地闲置费不得列入生产成本。从相关法条可以看出，国家为了促进土地的有效利用，对于房地产企业土地闲置问题的处置极为严格，故房地产企业在拿地后要尽量避免土地闲置风险，合理高效地推进项目进行。如果因不可抗力或政府原因致使土地无法正常开工的，房地产企业应及时与国土资源部门沟通协调，制定闲置土地的具体处置方案。［2］3．对土地上原有房屋拆迁产生的法律风险及防范房地产企业在对土地上原有房屋进行拆迁时，如未和被拆迁人签订明确的拆迁补偿协议，可能会产生一定的法律风险。在实践当中，房地产企业应在协议中明确规定补偿办法，列明补偿款包括哪些具体内容及金额，补偿的履行方式及时限，和补偿协议当事人违约应承担的具体责任。4．合作开发项目时产生的法律风险及防范房地产企业在进行项目合作开发时，如果未对合作伙伴进行审慎考量，难免会形成法律风险。最高人民法院出台的《关于审理涉及国有土地使用权合同纠纷案件使用法律问题的解释》中明确规定了合作开发房地产合同的主体要求，至少有一方当事人具备房地产开发资质成立的合同才能被认定有效。故房地产企业选择进行项目合作开发时，要对合作伙伴的资质等进行考察，从而规避风险，防止给企业造成损失。［3］5．收并购方式取得的在建项目产生的法律风险及防范房地产企业通过资产收购的方式直接取得在建工程项目或通过股权并购的方式取得在建工程项目原公司的控制权，在房地产企业的日常经营中也很常见。以收并购方式取得在建项目时，房地产企业应对项目已完成及尚未履行完毕但已生效的合同进行审核，并对被收并购方进行尽职调查，否则可能会产生合同履行风险。

（二）项目建设施工阶段

1．对工程造价缺乏有效管理产生的风险及防范如果房地产企业对于工程造价缺乏有效管理，在项目建设施工中，可能会导致实际投入资金远大于预算资金。一旦合同双方因为该问题发生纠纷，将会产生合同解除或项目工程质量标准下降等风险，给企业造成损失。所以房地产企业在进行项目招投标前，就应对工程造价进行预算，制定好工程造价管理流程。施工单位投标者，不能为了中标盲目压低投标价，房地产开发公司也不应简单按照“价低者得”的方式选择中标企业。2．施工企业是挂靠单位产生的法律风险及防范由于建筑施工需要相应的资质，一些具有资质的施工企业会收取挂靠费违规“出借资质”，造成项目合同的当事人与实际施工人不符，影响项目的质量并产生法律风险。我国《建筑法》第六十六条规定了转让或出借资质证书后需承担的责任。《建设工程施工发包与承包违法行为认定查处管理办法》第十七条规定违法挂靠行为会在相关平台上予以公示，根据公示的结果，可能会限制违法单位进入市场。为了避免这种风险的产生，房地产开发公司应严格审查施工单位，杜绝资质挂靠、违法分包等隐患的出现。3．建设项目缺乏安全监督产生的法律风险及防范项目建设施工中，如果忽视了安全监督，可能会导致安全生产事故，产生相应的法律风险。《生产安全事故报告和调查处理条例》第三十七条规定了对事故发生负有责任的单位会按照事故严重程度不同处以不同金额的罚款，第三十八条规定了单位主要负责人若未尽职履责需承担的责任。对于房地产企业，发生安全事故后除了要承担相应的行政甚至刑事责任外，还会引发一系列民事纠纷，企业需对受伤工人进行民事赔偿和工伤保险理赔。因此，房地产企业在建设施工中要对安全监督程序给予足够的重视，防患于未然，尽可能减少相关风险。4．项目经理管理体系不健全产生的法律风险及防范房地产企业如果对项目经理的管理体系不健全，缺少监督与审批环节，会造成项目经理滥用职权的风险，严重时甚至会产生项目资金被挪用、项目资产被侵占的恶性事件。为了规避此类风险，企业应建立健全相应管理体系，避免防控及考核程序流于表面，加强审计监督力度，将风险扼杀于萌芽之中。5．账户管理体系不健全产生的法律风险及防范《工程建设领域农民工工资专用账户管理暂行办法》规定农民工工资需设立专用账户，该账户不得用作其他资金往来。房地产企业账户管理体系不健全时，会发生借用专用账户进行业务资金往来的现象，导致面临司法或行政处罚的法律风险。对此，企业应完善账户管理体系，不混用账户，对各账户的不同用途进行分类登记，注销不必要的账户，这样既可以避免账户管理不当产生的法律风险，又可以节约相应的管理成本，减少管理费用支出。6．施工结算流程不规范产生的法律风险及防范施工结算流程对于房地产开发企业和施工单位都是非常重要的一个环节，若施工结算流程不规范，可能会导致工程结算推迟，工程款无法完成支付。如果在建项目存在纠纷，施工单位因自身原因造成的工程未结算，还会影响其在纠纷中优先受偿的权利。为了避免该类风险，施工单位和开发单位都应该完善施工结算流程。在项目工程竣工后，施工单位应主动按照合同约定，及时准备相应材料，与开发单位办理工程结算手续。在结算过程中，发生分歧的，应对协商后达成一致的意见形成纸面文件，注重证据的保全，便于在纠纷发生时启动诉讼或仲裁程序，降低因证据不全造成权利受损的风险。［4］7．行使权利滞后产生的法律风险及防范在合同一方发生违约行为时，另一方若没有及时行使权利，放任事态的发展，可能会造成权利无法得到有效保障的风险。合同的无过错方，发现对方出现履行瑕疵或违约行为时，应及时作出相应反应，重视证据的保全，必要时采取诉讼或仲裁途径维护自身的合法权益，避免因行使权利滞后，造成证据毁损灭失或超过法定时限时效。

（三）项目建设完成后租售阶段

1．无预售许可证预售房屋产生的法律风险及防范在当今的房地产交易市场中，房地产开发企业为了尽快回笼资金，在增量房交易中一般以期房交易为主。但我国法律法规，对期房销售的规定极为严格，禁止开发商在取得预售许可证前进行房屋预售。如果房地产开发企业违反该项规定，可能会产生后续无法订立商品房预售合同或产生违约责任的法律风险。为了防范该类风险，房地产开发企业应尽量避免无证预售，即便必须在取得预售证前进行预约销售的，也要在协议中谨慎使用定金、订金、认购款等条款，最大程度规避风险。2．预约协议与商品房买卖合同条款不一致产生的法律风险及防范预约协议与商品房买卖合同条款不一致，协商后不能形成合意致使买卖合同不能签订的，一般不认为是任意一方当事人的责任，房地产开发企业亦不能拒绝退还购房者的订金、定金、保证金等预交款项。因此房地产开发企业与购房者签订预约协议时，应尽量保证购房者知悉买卖合同文本内容，避免日后出现纠纷导致无法正常缔约。［5］3．建设项目宣传广告与实际不符产生的法律风险及防范广告宣传是房地产企业提升建设项目知名度的有效途径，与企业销售效益息息相关，然而当企业盲目追求广告效果，将不实内容掺入宣传广告时，会产生与购房者发生纠纷的法律风险。广告在法律上一般被判定为邀约邀请，若内容未载入合同中，不对双方当事人产生法律效力，但若广告宣传中的具体内容，符合《民法典》第四百七十三条的规定，对当事人签订合同产生了实质的影响，则被视为构成要约。若虚假广告内容被视为要约邀请，企业将会承担缔约过失责任，若虚假广告内容被视为要约，企业将会承担违约责任。故房地产企业应当尽量保证广告客观真实，在进行美化宣传时，要避免使用具体量化的信息，从而规避不实广告带来的风险。4．代理销售产生的法律风险及防范为了提高销售效率，部分房地产开发企业在销售商品房时会选择代理销售模式。销售商有时可能为了实现销售目标做出超出权限范围的承诺，若购房者不知悉销售商与开发商的地产合同内容，销售商的行为构成表见代理，开发商只能在承担不良后果后再向销售商追偿，产生损失难以挽回或挽回成本较高的风险。针对该类风险，房地产开发企业应谨慎选择销售商，并对销售商进行严格管理，签订完备的授权合同，合同内容在销售处张贴公示，避免销售商的越权行为给自己带来损失。5．忽视绿色原则产生的法律风险及防范绿色原则作为《民法典》中创新性的基本原则在法律实践中的运用越来越广，对房地产企业的要求也越来越高。近年来，由于环保需求停工停产造成的交房延期，在司法实践中存在案例认定企业构成违约，未将政府要求的“雾霾停产”视作不可抗力，故房地产企业在施工中应重视政府相应的环保政策，合理规划工期，避免承担违约的风险。

（四）前期物业管理阶段

国务院颁布的《物业管理条例》的第三章规定了前期物业管理内容，要求建设单位在业主选聘物业前选聘物业的，要签订前期物业服务合同。建设单位销售物业前，要制定临时管理规约。在这个建设项目的最后一个环节里也存在着很多风险，为此房地产企业在订立前期物业服务合同时，应将管理费用、质量要求、专项维修资金等内容进行详尽的规定，避免因合同内容不详产生纠纷。

二、结语

房地产企业对常见的法律风险进行防控，对企业的正常运行有着非常重要的意义。房地产企业应该完善内部的法务部门建设，在必要时可以外聘法律顾问，以点带面，从而提升整个企业的法律意识，加强项目运营的法律监管，保证将可能遇到的法律风险消灭在萌芽之时。

参考文献

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［2］王宝华．房地产交易中的风险管理及对策探究［J］．商业文化，2021（8）：58-59．

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［4］纪建斌．法律角度下的房地产管理体制探究［J］．法制博览，2020（4）：125-126．

［5］崔靖晗．分析探讨如何从法律层面维护我国房地产市场稳定［J］．法制与社会，2020（7）：86-87．

作者：林鑫 单位：广东蕴德律师事务所