房地产企业在项目建设的管控要点

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摘要：随着经济的不断发展，我国对房地产市场的调控力度也越来越大，相关部门更是连续颁布了多项房地产调控措施。目前，随着“炒房”现象的逐渐消退，住宅的销售价格的上涨空间也受到一定的限制，房地产行业的风口完全转变，其正面临着前所未有的严峻考验。对此，房地产企业只有从内部管理入手，不断提高自身的管理水平，同时严格控制工程项目的建设成本，才有可能实现增加经济收益的目的。基于此，本文对房地产企业在项目建设中的成本管控要点展开简单分析，以期为业界同人提供新的思路。

关键词：房地产企业；成本管控；项目建设

房地产工程建设前期的投资通常较大,并且工程项目的施工周期普遍较长,所以房地产企业难以在短时间内获得收益。但如果项目顺利开盘并且去化理想,那么由此带来的收益将非常可观,这也是房地产行业多年来持续繁荣的主要原因之一。在房地产项目建设过程中,开发成本的核算与管控十分重要。因此在房地产项目开展之前,房地产企业应首先核算土地费、拆迁补偿费（如果有住户）、开发前期费、建筑安装工程费、红线内配套费、政府收费、公建设施分摊费、不可预见费等。只有提高房地产企业的预期收益,才能在经济层面保证企业的可持续发展,进而让企业在整个房地产市场中占据一席之地。

1房地产企业开展成本管控的作用

房地产企业在项目建设过程中合理开展成本管控工作,不仅有利于提高企业的经济利益,同时还有助于提升企业的综合实力。近年来,国家对房地产行业的调控力度不断加大,进一步规范了房地产行业的内部市场环境。而随着外部市场环境的不断恶化,房地产行业的利润也受到了极大的影响,这也导致了越来越多的房地产企业即使开发了多个房地产项目,所获得的利润也普遍较低,甚至出现亏损。最近几年陆续有房地产企业爆出资金链断裂、项目烂尾等问题,其主要原因是成本管控不力而引发的非必要损耗的增加。与此同时,由于房地产项目的建设周期普遍较长,且前期投资资金数目巨大,所以房地产企业必须做好管控工作,严格管控各个阶段的资金使用情况,真正做到“把钱花在刀刃上”。此外,房地产企业最好在项目开展之前就制订成本管控规划,以便在项目开展过程中充分发挥其成本管控工作的价值。

2房地产企业在成本管控方面存在的问题

2.1成本管控理念落后

从现实情况来看,我国房地产企业普遍存在的一个重大问题就是：在工程前期的立项阶段及成本策划环节均比较重视成本核算工作,但在工程开展之后,就自然而然地在保进度、保营销展示、保去化等各种要求下,忽视了后续的成本管控工作。然而,工程前期的核算工作与工程开展之后的成本管控工作同样重要。如果房地产企业在工程建设过程中不注重成本管控工作,或者疏于执行原定成本目标、限额指标等,那么其在相关问题的决策过程中,几乎都避不开成本增加的情况,从而导致项目整体经营指标无法实现。另外,在项目实施过程中,如果各部门只考虑自身的考核指标,成本管控意识薄弱,那么成本管控措施就难以落实或执行不到位,目标成本及成本管控就极有可能变成摆设。

2.2管控过程中缺乏科学性

当前,房地产企业在落实成本管控工作时普遍缺乏完善的制度体系,因而导致管控人员无据可依,成本管控工作无法细化落实。同时,房地产项目过长的建设周期也给企业的成本管控工作增加了难度。如果房地产企业没有建立健全成本管控制度,那么成本管控人员就毫无执行力可言；如果成本管控缺乏有效的管理手段,而只靠传统的人工手段,那么最后的管控效果将无法得到保障。对此,房地产企业应积极运用现代科技手段来提高管控工作的科学性,从而降低管控成本。如果房地产企业不懂变通,依旧采用传统的驻场管控手段,那么这不仅会造成施工现场的混乱,降低现场施工人员的工作效率,还有可能增加施工现场的安全隐患。

2.3成本管控制度有待完善

目前,房地产企业的投资者和相关管理人员,大多不是房地产行业出身,他们往往根据个人意愿、想法、经验来进行成本管控。在这种情况下,房地产企业的成本管控工作往往缺乏完善的制度的支持。另外,房地产企业应该充分认识到建立奖惩制度是激发现场工作人员工作积极性最直接、有效的手段。然而现阶段,多数房地产企业的奖惩制度形同虚设,起不到有效的激励和震慑作用。对整个建筑工程来说,只有建立完善的成本管控制度,项目质量及进度才能得到保障,企业的收益才能实现稳步增长。

3房地产企业在项目建设中的成本管控要点

3.1改变传统的成本管控理念

房地产企业要想提升成本管控的效果,首先需要重视成本管控存在的问题并转变传统的管控理念。对此,房地产企业可以在企业会议上要求参会人员集思广益,找出能够有效避免这些问题的具体措施。与此同时,房地产企业还应全面落实成本管控工作,进而从上到下、由内到外地让每一名工作人员树立成本管控意识,促使他们时刻将成本管控工作放在第一位。房地产企业只有真正做到意识上的改变,才能够保障成本管控工作的顺利落实,同时有效减轻成本管控人员的工作压力。

3.2培训并提高管控人员的管控水平

房地产企业在建立健全管控制度的同时,还应注重培养与提升成本管控人员的综合素质及管控能力。在工程项目开展之前,房地产企业应对成本管控人员进行统一考核,如果经过考核发现成本管控人员达不到岗位要求,那么企业必须及时地对他们进行专业知识培训。成本管控人员只有具备了相关的专业知识,才能够确保各项管控工作得到科学、顺利的落实。此外,房地产企业还应与时俱进,积极引进先进的现代科技,从而帮助成本管控人员更加轻松、高效地完成管控工作。同时,房地产企业需要结合现代科技手段,不断建立健全管控制度与管控流程,从而最大程度地提升成本管控工作的工作效率和工作效果。房地产企业也可以聘用经验丰富的专业人员来负责成本管控工作。此类专业人员通常能快速认清现场局势,并能及时地对浪费行为或无效成本等做出准确的反应与处理,进而确保施工现场物尽其用,同时保障施工计划得以顺利落实,建设成本得以有效控制。

3.3全面落实项目成本管控

实际上,从决策阶段开始,到工程预算、工程招标,再到最后的施工与结算,每一个环节都需要进行成本管控工作。例如在决策阶段,成本管控人员需要审核相关决策的必要性,以免额外增加项目成本。在工程预算阶段,成本管控人员可以通过仔细分析工程预算报表等方式来判断成本造价的合理性。在工程招标环节,也就是选择施工团队和原材料供应商的过程中,成本管控人员更要加强对整个环节的管控力度,从而实现对项目整体质量与施工人员的科学合理的管控。对此,成本管控人员应在保证原材料质量的前提下,严格执行最低价中标原则；而在施工团队的选择上,成本管控人员则要在保证工作质量的前提下,尽可能选用施工经验丰富的团队。与此同时,在后续施工过程中,成本管控人员也要对现场的施工人员以及施工材料进行严格管控；在整体工程完工后,成本管控人员还应根据合同价及时完成费用结算工作。总的来说,只有把成本管控工作落实到工程建设的每一个环节,才能够真正发挥出成本管控工作的效果。

3.4建立健全监督和奖惩机制

房地产企业要想整体提升工程质量与成本管控效果,就需要及时建立健全监督机制与奖惩机制。对此,房地产企业应该充分结合内审机制,率先在企业内部进行交叉监督,以便及时发现各部门当前存在的不足之处,从而针对性地加以改进。对于现场施工人员,房地产企业也要建立相应的监督机制,同时指派专人到施工现场进行监督,以确保施工人员严格遵循相关施工标准的要求,进而保障施工质量和施工效率。与此同时,房地产企业也应制定相应的奖惩制度以提升施工人员的整体水平。对于工作效率高、完成质量好的人员,房地产企业应当给予其一定的奖励,以便鼓励此类员工保持状态再接再厉；而对于在施工现场消极怠工或者偷奸耍滑的施工人员,房地产企业应当给予其一定的惩罚,如扣除部分工资等,以儆效尤。房地产企业可以让员工以业务痛点和短板为切入点,以解决突出问题和薄弱环节为抓手,以提高效率、降低成本、提升品质、创新发展为目的,借员工之手找出目前相关流程及日常工作中存在的痛点及难点,进而制定针对性的改善措施。

4结语

综上所述,房地产企业想要增加经济收益,就必须重视成本管控工作,并在积极转变管控理念的同时,将成本管控工作落实到工程建设的各个方面,从而在确保工程顺利开展的同时,有效控制施工成本,进而确保企业的经济效益。对此,房地产企业应督促各个部门的每一位工作人员树立起成本管控意识,进而为管控人员的工作提供方便。在管控工作开展过程中,房地产企业还应积极运用现代科技来提升成本管控的工作效率与工作质量,同时安排拥有专业建筑知识及丰富经验的人员负责管控工作,从而全方位确保成本管控工作的高效落实。

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作者：颜国强