某市租赁住宅设计研究

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摘要：文章以上海市松江区中山街道租赁住宅项目为样本，从项目的目标群体定位、总体规划、配套设置、户型设计等方面进行综合阐述，以期为相关类型租赁住宅设计方法、推导过程等提出参考建议，提升建设效能。

关键词：租赁住宅；上海；平面设计；户型设计

1目标群体定位

根据政策导向以及一线城市的发展特点来看，中长期内租赁住宅主要解决的是流动及新增就业人口的住房问题，该类人口特征表现在主流人群家庭结构小型化，因此中小套型将是租赁住宅产品发展的主流。以松江区中山街道租赁住宅为例，项目设计伊始，依托国际知名数据应用服务机构，在项目前期就目标客群做了科学数据调研。以项目基地所属的区块来看，项目位于上海市外郊环松江工业区中山工业园，距离上海市中心约30km；周边含有包括巨人网络、飞科总部、海尔智谷等在内的大型企业、总部研发园区，产业氛围浓厚，项目拟服务的客群主要为周边3～5km范围内的产业人口。同样基于项目所处地段，通过具体调研分析周边围绕的相关企业工作人员群体，系统筛选出相关拟拓展租户。具体做法为以拟拓展客户实际收入比例为量度，通过对周边企业及潜在用户进行分析，剔除月薪不足5000元的产业人群、剔除居住自有住房的产业人群、企业已提供自有宿舍的员工等，分析得出区域内可得的潜在租客数量。按此方式保守测算，核心租客的潜在数量超过6000人，基本可满足该项目出租需求。然后通过科学调研对潜在客户的敏感性进行定量分析，大致将客群分为以刚进入社会的大学生为代表的青年客群，以项目周边管理层为主的白领客群，以及以商务诉求为主的精英客群。青年客群约占潜在客户数量的55%，对租赁住宅的需求倾向于刚需，对空间面积的需求可以在30～40m2内，白领客群约占潜在客户数量的40%，对租赁住宅的需求倾向于改善，对空间面积的需求可以在40～60m2内，精英客群约占潜在客户数量的10%，对租赁住宅的需求倾向于高品质，对空间面积的需求可以在60～80m2（见图1），再以此精确客户描摹，推导出相应的租户生活人数模式，从而在项目立项阶段就对相关户型比例、套型面积段做控制性标定。

2总平面设计逻辑

基于用地出让合同，松江区中山街道租赁住宅需建设租赁住宅套数下限为1693套，容积率1.8，限高50m，项目周边3km内并无成熟商业配套及生活服务设施，因此该项目根据土地出让文件，考虑在地块内建设不超过地上建筑面积10%的商业配套，扣除相关建设要求的配套后，商业面积约5000m2。以商业体量以及服务对象进行分析，该项目内的商业定位应属于内向型社区级商业，即主要商业服务范围应该在1km以下，服务对象针对项目内的租客为主，外溢的商业价值并不大，业态定位倾向以餐饮、休闲、生活服务为侧重点[2]。地块内合理配置商业及相关配套，商业在地块内如何落位，对项目总图排布有至关重要的意义[3]。考虑到周边地块用地性质，以及人流方向，从地块商业价值适建程度分析，地块内商业价值东北侧价值最高，综合考虑在地块东侧设置集中商业配套结合部分裙房形成开放型商业内街的布置形式最为有利，商业内街的优势在于通过开放性设置可以将地块有机的分成开放商业街区、租赁住宅社区、并可依托开放商业内街向四周散发引力，形成区块节点效力，提升社区活力从而有效地实现商业与租赁住宅部分的互动[4]。租赁住宅的布置策略：总共设置了18栋14～16层的单体，且均采用板式，整体呈大围合式排布，同时各分级产品以小组团的形式进行组合。该设置方式使各栋租赁住宅均具备了较优渥的日照条件。局部单体首层运用架空外廊连接，增强了各组团间的交互性，整体呈现一个大型共享景观庭院的概念，同时各单体间均实现了宅间景观节点渗透。根据产品类型分布，将主力青年型产品共计12栋集中组团布置在地块中部、东部，紧邻开放式商业内街，以此实现活力动区的集中化；将5栋白领型产品，组团布置在地块西南侧，优势在于私密性、舒适性，同时可获得地块西侧河景渗透；金领型产品1栋，独立设置于地块西北角，金领型产品竣工后将交予知名酒店管理集团独立运营，该产品更多的基于商务考量，优先考虑便捷程度以及项目标志意义。在产品类型组团分布的基础上，将空间轴线整合地块出入口进行设计，更好地串联配套及各组团间的联系，最终总图设置形成开放街区、半开放街区和私密社区三个部分（见图2、图3）。

3户型设计逻辑

松江区中山街道租赁住宅项目户均面积为43.03m2，项目整体以小套型为主。以既定套型面积结合不同产品分级的客群实际生活行为特征分析，如何在较小的面积中提高功能空间利用效率，匹配多元化的功能需求，是租赁住宅户型设计需解决的主要问题。（1）以青年型产品中主力户型27m2户型为例（见图4），该户型为1居室，并具备3m的面宽。该产品的租客主要以刚入社会的年轻人及追求性价比的小家庭为主。通过分析该类型租客的生活行为，得出该客群对厨房的功能性需求较弱，日常使用厨房烹饪的频次并不高，加上项目在公共配套部分设有共享公共厨房，该群体对厨房空间面积并不敏感。因此27m2户型中弱化了厨房、餐厅的功能，并鼓励租户在共享公共厨房区域烹饪。该户型中，配置2m长的料理餐台以满足基本需求。卧室、起居室在该类客群的行为分析中，是使用频率最高的空间，户型将卧室、起居室进行了合并设计，该空间整合了休息、书房、衣帽间等多种功能，并通过南向飘窗使该空间获得优渥的采光及通风条件[5]。（2）以白领型产品中主力户型——45m2户型为例（见图4），该户型为1房，具备了2.8m南向两面宽，每个面宽均可获得南向直接采光自然通风。租客一般为企业中层，家庭规模超过2人的小家庭。不同于青年客群，该类租客对空间诉求倾向于私密性、便捷性。通过分析该类型租客的生活行为，起居室是该类客群的活动热区，是使用频率最高的空间，在该空间的活动包括会客、娱乐、观影等，而对于餐厅空间，该类租客并没有特别需求，只需基于家庭人数规模满足使用功能即可。基于此空间行为特征，该户型将餐厅、与起居室合并设计成一个净面积2.6m×3.5m的大空间。该户型设置了进深1.4m的阳台，除了满足晾晒、洗衣、储藏等功能外，可以进行一定的体育锻炼活动。阳台与起居室设置于同侧，对起居室这一活动热区的空间感受具有延伸作用。（3）金领型产品的定位特殊，其针对的客群是项目周边企业管理者。该客群在项目中拟进行的活动多为周期性商务活动，如会议、洽谈等，多为短期、多频次地租住在此。因为金领型产品由专业公司进行酒店化运营，配备会议室、健身房、餐厅、洗衣房等。因此，围绕相关商务活动，该客群可通过独立配套的功能用房满足需求。以金领型产品中的主力户型38m2的户型为例（见图4），该户型为1房，具备了5.1m的优渥面宽。调研发现该客群对金领38m2的户内空间并不敏感，客群对租赁住宅的户内使用诉求高度倾向于商务性，方便、高效、快捷、舒适是此类客群的空间敏感点。户型内厨房、餐厅、卧室、起居为大空间形式组合设置。结合家具设置用70cm宽的L形餐台，配合相关设备，整合了用餐、烹饪的基本功能。卫生间的舒适感是该类客群的敏感点，该户型设置了超5.1m2使用面积的卫生间，厕、浴分离设计，在该面积段内强调卫浴舒适性。卧室的设置可满足客群不同的使用需求，既可以设置1.8m的双人床，也可以满足两张1.2m双人床的放置，匹配不同的使用场景。通过分析金领客群的商务行为特征，该类租客很多使用场景都是围绕“行李箱”进行，即开箱后迅速展开商务活动，活动结束即立刻收拾行李，进行下一地点的商务活动，在此行为场景基础上，金领户型设置了独立的衣帽间，从空间功能上匹配客群的使用特性。

4结论

租赁住宅设计是个系统化、科学化的推导过程，可结合项目特征、规模、地理位置、周边环境，借助科学数据调研，精确标定租赁住宅项目可辐射的租住群体构成，明确相关配套配置类型，从而明确项目“租给谁”的问题。通过科学分析拟租对象的行为特征、生活场景。家庭构成，对拟租人群精确画像，以此支撑户型产品的分类，进而多样化设计，解决租赁住宅“怎么租”的问题。随着越来越多的租赁性住宅投入市场，带来更多项目设计经验，以及国家相关建设标准、管理制度的相继提出，我国租赁性住宅将会进一步得到发展创新。

参考文献

[1]张威松.公共租赁住宅建筑设计研究:以天津为例[D].天津:天津大学,2017.

[2]张玲玲,杨绍亮.社区公共空间居民活动行为特征及空间布局关联性初探:以苏州园区邻里中心为例[J].华中建筑,2018(8):82-86.

[3]常丽姝.租赁住宅设计要点分析:以上海市徐汇区石龙路租赁住宅项目为例[J].住宅与房地产,2019(12):48-49.

[4]刘伟.上海公共租赁住宅创新设计策略研究:以耀华路地块项目为例[J].建筑与文化,2021(1):111-113.

[5]方梦函.上海松江有巢公寓G60科创中心社区空间设计研究[D].西安:西安建筑科技大学,2020.

作者：蒋凯光 单位：上海城投置地（集团）有限公司