历史文化街区智慧化管理模式分析

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摘要：城市发展由增量扩展转向存量优化，新型智慧城市建设是治理“大城市病”的有效手段。历史文化街区作为城市的重要组成部分，有其自身的文化价值，但其基础条件相对落后，胡同狭窄基础设施改造更新较难进行、规划限制严格风貌保护尤为重要、平房院落分散需要投入更多人力物力。本文以北京法源寺历史文化街区为例，梳理历史文化街区管理运维的共性问题，分析了的历史文化街区实施智慧化管理模式的优势，以期为城市管理提供借鉴参考。

关键词：历史文化街区；智慧管理；研究

一、前言

智慧街区作为智慧城市的重要组成部分，是城市智慧落地的触点和载体，随着智慧城市的推广以及新一代技术的普及与落地，智慧街区项目必将迎来新一轮的快速发展，智慧街区必将成为未来城市建设的大趋势。本文基于老城街区的服务特点，研究符合老城街区的新时代管理体系，通过增加前端设备和后端软件平台，解决街区资产盘活利用、已腾退房屋权属管理、街区内设备和应用系统信息孤岛等问题，通过智慧化管理手段，达到智慧高效和建管结合的目的。

二、法源寺历史文化街区介绍

法源寺历史文化街区是北京市25处历史文化保护区之一，核心区保护范围约16.16公顷，拥有国家级文物保护单位法源寺及湖南会馆、绍兴会馆等众多会馆遗迹，历史文化底蕴深厚。目前法源寺文保区城市更新工作已初见成效。片区包含烂缦胡同等五条胡同，均已完成街区整理工作，实现架空线入地、雨污分流，随路建设干式消防管道，烂缦胡同已引入低压燃气，完善了胡同基础设施建设，为片区业态提升奠定基础。为盘活片区内零散房屋资源，实施主体公司积极探索共生院落利用模式，引入红色会客厅、共生院落人才公寓、文化精品主题酒店、小微博物馆、胡同咖啡厅、花店等民生及文化产业，补齐民生服务功能短板，提升街区整体业态。在法源寺历史文化街区的更新保护工作中，出现管理职能缺失，街区治理低效、腾退房屋资源零散等共性难题。为助力街区物业管理、整合街区资源、打通居民服务通道，实施单位探索街区智慧化管理模式，研发法源寺街区智慧运管平台体系，利用“智能应用系统+智慧运营管理”的模式，打造贴近胡同生活，连接用户、商家、管理者的智慧街区，为街区的高效发展注入新活力。将法源寺文保区打造成文化彰显、百姓宜居、生态绿色、智慧高效、代际传承的历史文化精华区。

三、历史文化街区管理运维的共性问题

本文梳理了法源寺街区改造更新工作中遇到诸多难点痛点问题，发现这也是历史文化街区的共性问题。（一）街区物业管理职能缺失，街区治理低效新版《北京市物业管理条例》关于老城街区的物业管理仍存在政策空白，目前大多数老城街区仅引入街巷保安巡逻，无真正意义上的物业管理，与现代楼宇小区的专业化物业管理差距较大。准物业保安值守巡逻大多流于形式，胡同内车辆违停、堆物堆料问题无法根治，有损街区整体风貌和环境秩序。（二）街区资源零散沉淀，无法高效运营法源寺文保区2008年的居民自愿腾退，形成了一定量的零散房屋，房屋资产难以盘活，形成资源沉淀；管理和维护成本高、难度大，运营效率较低。街区内资源呈现“碎片化”，难以统筹，未实现设备科学配置和资产高效运转。（三）街区与居民之间信息沟通不顺畅社区发布通知采取人工张贴告示的方式，重要通知逐院口头强调；居民与街区的互动性较差，缺乏沟通反馈便捷通道；街区也缺少宣传独特历史文化和街区更新、社区营造的展示窗口，不能让居民及广大公众深入了解。

四、法源寺历史文化街区智慧运管模式的探索

为助力街区物业管理、整合街区资源、打通居民服务通道，探索街区智慧化管理模式，研发法源寺街区智慧运管平台体系，利用“智能应用系统+智慧运营管理”的模式，打造贴近胡同生活，连接用户、商家、管理者的智慧街区，为街区的高效发展注入了新的活力。（一）智慧运管平台内容架构法源寺街区智慧运管平台，包括一套智慧街区3后台管理系统、一套大屏展示系统和一套微信小程序（如图1、图2所示）。实现对资产数据、停车位、酒店、智慧灯杆、门禁、巡更、物业及便民服务等数据录入、分析、展示，为居民、游客提供车位引导、酒店推荐、便民服务、街区文化展示等，为管理者提供巡更管理、招商运营、智慧设备管理等功能，为街区智慧化管理提供数据、技术支撑。微信小程序实现对居民、游客提供车位引导、酒店推荐、便民服务、街区文化展示等功能；对管理者提供巡更管理、招商运营、智慧设备管理、发布通知等功能。（二）智慧运管平台建设特点从法源寺街区的街区管理、街区服务、智能应用和新技术落地等方面入手，融合管理理论、服务理念，通过各智慧化子系统的联动对接，建设基于数字地图展示的智慧街区运管平台。1.升级街区管理模式，提高工作效能智慧巡更。采用智慧巡更系统管理街区腾退散房屋和街巷风貌秩序，巡更人员按规划时间和路线使用巡更设备到路线节点打卡，将影像资料实时上传至平台服务器并存档，巡更过程中发现新增违建、堆物堆料等，实时将现场情况上传至运管平台，方便管理人员处理。智慧停车。研发智慧停车小程序并接入运管平台，展示实时停车数据，掌握车位使用情况，为后期开展社区停车自治提供数据支撑；采用“智能找车位+自动缴停车费”的方式，实现停车场无人值守自动存取车，方便居民游客停车。智慧灯杆。通过资源整合实现多杆合一，研发数据采集、数字沙盘展示、远程控制、防盗、故障报警等功能，通过灯杆摄像头实现街区监理画面的实时调取，增强街区安全性；通过灯杆大屏系统协助属地街道和社区进行新冠肺炎疫情防控宣传、暴雨预警、垃圾分类宣传等，助力基层治理。智慧物业。平台预留个性化便民服务子模块，居民可线上预约、下单“综合维修、室内保洁、共享洗衣、娱乐健身”等定制化便民服务，增强街区居民生活便利性。在建设过程中，对接联动街区内原有的智能系统，新增智能巡更、智慧停车等子系统，打破了街区之前存在的信息“孤岛”问题，构建信息共享库，各子系统之间互联互通、资源共享，实现管理能力和服务能力的提升。同时，围绕“七有”“五性”需求，为居民提供“智慧停车、智慧物业、便民预约”等智慧化服务，切实解决法源寺街区停车难、公共安全、社区营造、预约服务等问题。2.精准掌握街区资产运营状况，实现资源高效运转通过街区更新、智慧设备等子模块，建立街区更新信息化展示平台，实现管网铺设切面展示、胡同街面和修缮房屋的前后对比展示，并存储修缮信息；远程管控门禁、智慧灯杆、景观喷泉等，提高管理效率。通过房屋管理、街区运营等子模块，建立街区房屋的数字化管理台账，实现房屋数据便捷查询、房屋租期到期提醒等功能，智慧化管理统筹协调各类存量资源。下一步将探索利用共享健身房、共享阅读空间等形式将街区零散有限的空间组织起来，实现旅游群体、新社区群体、原社区群体的共享共生。3.打通沟通壁垒，实现参与式营造模式通过社区营造等子模块，实现共享空间智能化，聚合各方力量参与法源寺城市更新工作，充分调动居民为街区更新献计献策，掀起老城保护更新热潮，充分听取民意、民声，促使街区居民成为街区更新献计献策的参与者；2018-2020年连续三年的信访接件数统计，信访件数量逐年减少，助力法源寺街区更新，切实增强居民的获得感、幸福感和安全感。（三）法源寺历史文化街区实施智慧化管理的“三化”尝试法源寺街区智慧化建设是运用数字化、信息化和智能化的科学技术手段，助力街区历史建筑的更新保护，提升街区管理服务效率，是推动智慧城市建设的有益尝试。1.街区更新数字化法源寺历史文化街区信息模型是利用数字化技术，建立虚拟的街区模型，记载街区内各个建筑的数据，形成完整真实、高度集成化的街区信息库，并根据实际情况定期更新数据。在建筑进行更新改造和文物再利用过程中，为开发管理者认知把控街区状态提供数据支撑，提高更新保护精准性。2.街区管理信息化建立综合智慧街区信息化管理平台，推动街区部分公共设施形成物联网状态，便于部分构件的维修保护，更新置换，实现对片区腾退资源的统筹和建控，提高街区的运营管理效率。3.街区服务智能化从居民体验看，通过智慧管理体系把街区居民的意见和需求作为街区更新目标，推动实现居民生活便利化，同时激发居民参与街区共建的热情。从运营管理看，实时收集片区停车、人员数据，实现预警功能。通过平台大数据，针对性地开展文化活动策划，挖掘和宣传街区文化，实现历史文化的传承和延续，优化公共服务能力，丰富街区活力。（四）实施智慧化管理取得的经济和社会效益目前，法源寺街区智慧运管平台运行稳定，形成了良好的经济效益与社会效益。1.经济效益（1）通过“智慧停车”子模块实现停车场无人值守自动停车，设备高效运转，节省停车管理人工费用；（2）“智能巡更”子系统使每日巡更工作智慧高效，巡更管理人员从以前的四人轮班制减少为两人，节约了人力成本；（3）通过“智慧房屋”子模块统筹街区房屋资源、实现街区房屋资产的智慧化管理与展示，盘活房屋存量资产；（4）通过“智慧设备”子模块进行智慧灯杆、景观灯及门禁等设备的智慧化管控，实现资产的高效运营；（5）法源寺街区智慧运管平台正式运营后，形成良性的无形资产（“建管结合”的一手数据库、招商运营模式的创新与资源储备）。2.社会效益（1）“非接触式”的平台远程管控模式，实现从“人防”到“技防”“智防”的转变，有利于疫情防控；（2）通过“便民服务”等子模块展示街区文化、完善公共配套、保障街区安全、方便居民生活，为居民创造美好生活空间，助力区域社会发展；（3）平台建设以惠民利民为出发点，让百姓通过智慧街区的建设感到更安全、更便捷、更高效、更舒适。

五、对历史文化街区实施智慧化运营管理的建议

现阶段，法源寺历史文化街区的智慧运营平台处于初期阶段，存在路径不清晰和模式不成熟等问题，需要协同共建推动实现“小切口、大覆盖”智慧街区良好生态，打造智慧示范街区标杆样本。（一）政府侧：强化统筹，指导路径定位目前法源寺历史文化街区接口资源较少，仅能解决片区基本便民服务功能和运营管理，需要政府相关部门推动各类数据共享、业务协同，注重激发市场主体活力，加强资源要素对接，吸引社会各方力量共同参与智慧街区建设，从服务民生、服务企业、促进经济发展角度出发，找准方向和定位，打造特色智慧街区。（二）企业侧：模式创新，注重建设运营运营企业应紧跟科技时代步伐，利用我区打造数字经济城市契机，不断完善平台技术、优化升级系统和运营理念，优化内部管理效能，从各类主体的实际需求出发，在加强技术和产品能力创新的同时，进一步探索智慧街区长效化建设运营模式。（三）市民侧：协同参与，共建共治共享居民是智慧街区建设的出发点和落脚点，也是智慧街区建设的受益者和监督者。因此，一方面，需要鼓励市民充分参与到智慧街区建设中，提升新型消费产品、服务模式的接受能力，参与消费需求侧管理，以需求倒逼供给创新；另一方面，通过智慧化窗口，为居民发挥监督、投诉、评价、协商、互助提供通道，方便市民参与街区治理、消费服务、公共安全等，推动构建共建共治共享的街区治理新格局。

六、结语

综上所述，历史文化街区更需借助科技力量，智慧化赋能建设和运营管理，以助力政府基层治理创新、为基层工作者减负，促进运营企业降本增效，实现街区健康、持续发展，惠及民生福祉，增强居民的获得感、幸福感和安全感。

参考文献

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[2]徐勤政，何永，甘霖，等.从城市体检到街区诊断——大栅栏城市更新调研[J].北京规划建设，2018（2）：142-148.

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[4]林文斌.历史街区文化传承活力提升——以梅州凌风东西路历史文化街区保护规划为例[J].城市住宅，2021（2）：125-126.

作者：刘涓瑶 单位：北京宣房投资管理集团有限公司