住宅楼建设项目施工阶段成本控制措施

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摘要：近年来，随着国家调控政策和我国市场环境的变化，建筑行业面临的机遇和挑战更加复杂，建筑施工企业所处的竞争环境更加激烈。住宅建设项目作为当前建筑施工企业重要的业务内容，其成本控制对建筑施工企业提高项目利润率、谋求更平稳发展具有重要意义。不同地区、不同类型、不同项目的住宅建设，建筑施工企业所面临的具体施工情况是不同的，影响建筑项目成本的主要因素也有所差异，建筑质量、施工进度、环保要求、原材料市场情况等，都可能成为某一阶段影响建筑项目进展情况的关键因素。建筑工程项目的成本控制应该是一个动态管理过程，根据项目进展情况与施工过程中的具体问题，及时调整、不断完善。此种背景下，加强施工阶段的成本控制对施工企业住宅建设项目总成本的控制具有重要意义，也便于企业及时完善施工方案，控制项目风险，保证成本控制目标和项目目标的实现。文章首先简单介绍了住宅建设项目成本控制的重要内容，以及在施工阶段对住宅建设项目进行成本控制的重要价值；然后对影响住宅建设项目施工阶段成本控制的主要因素进行分析，并以此为基础探索建筑施工企业优化住宅建设项目施工过程和成本控制过程的有效策略。

关键词：住宅楼建设项目；施工阶段；预算造价；成本控制

自改革开放以来，我国建筑行业发生翻天覆地变化，成为支持国民经济、现代化建设的重要产业。近年来，“一带一路”“京津冀一体化”、供给侧结构性改革等国家发展策略相继提出，建筑业发展面临巨大时代机遇的同时也遭遇更多挑战。建筑施工企业施工项目更加多样化，设计理念和施工设备不断更新迭代，企业自身实力与技术水平不断提升。但同时，受原材料市场波动、用工成本上升、各地整体调整等因素影响，建筑施工企业的项目成本不断升高，项目利润严重缩减，行业内市场竞争更加激烈。降低项目成本、探索精细化施工建设方案，是建筑施工企业亟待探索的重要课题。近年来国家关注建筑行业变化，发现影响建筑企业发展的原因，及时出台相应政策，从纳税、保证金、工程造价信息机制等多个方面，帮助建筑施工企业平衡经营成本，支持建筑行业健康持续发展。建筑施工企业应积极调整业务范围和施工方向，接受时代挑战，利用政策优势，抓住发展机遇，积极推动企业结构转型，提高自身技术水平和竞争实力。

一、住宅建设项目施工成本控制的主要内容及意义

住宅建设项目的施工成本主要包括四个方面：土地成本、行政审批与方案设计成本、工程建设与安装成本、全过程管理成本，具体又可分为土地费用、行政审批费用、前期工程设计费用、建设安装费用、管理费用、税费与贷款利息、其他费用等。住宅建设项目的成本控制主要指建筑施工企业借助科学控制方法，对住宅建设项目的施工总成本进行预测、计划、实施、分析等的过程。成本控制一般包括成本预测、计划、实施、分析、核算、总结等主要环节，施工企业根据住宅建设项目的图纸、施工设计等资料，以企业定额事先估计项目总成本，确定成本控制总目标；并在此基础上设计成本控制计划，对项目施工过程的各项支出进行预测和风险评估；然后动态追踪施工过程，监督实际支出过程，及时纠正成本偏差；并通过对实际工程量的核算，更准确地掌握成本信息，保证成本控制总目标的实现；最后根据对施工过程中各项成本数据的整理、分析，总结成本控制经验，探索更多降低建筑项目施工成本的有效途径。自2017年开始，我国房地产行业迎来发展低谷，投资资金下滑、工程数量减少、建筑施工企业出现经营困难，为在建筑招标中获得优势，建筑施工企业不得不进一步降低标准，控制建筑项目成本。对2019年竣工的住宅楼建筑项目进行统计，有一半以上的项目施工阶段成本占工程总成本的80%以上。加强施工阶段的成本控制，对建筑施工企业的成本控制工作和企业整体发展具有重要价值。首先，建筑企业加强施工阶段成本控制，通过跟踪监督施工过程，及时发现并解决施工过程的具体问题，灵活调整施工方案，对每一项支出都进行详细记录和核对，有助于施工过程精细化管理的实现，避免不必要的原料浪费和工期延长，进一步降低了建筑项目风险，减少施工成本支出。其次，建筑企业加强施工阶段的成本控制，对施工过程具体问题和实施方案进行分析和调整，有效规范了住宅建设项目的施工流程、施工操作，有助于建筑施工企业管理能力与施工水平的提高，推动企业综合实力的提升。最后，建筑企业加强施工阶段的成本控制，从成本控制的角度对施工各环节、各阶段进行精细化管理，便于企业准确把控施工质量和项目工期，有助于住宅建设项目的按时交工和项目总体目标的实现，有利于建筑企业品牌效应的形成和社会信誉的提高。

二、住宅建设项目施工阶段成本控制影响因素分析

住宅建设项目施工周期长、涉及工种和部门较多，建筑施工企业管理工作繁重，影响施工阶段成本控制的因素也较多，包括项目工期、工程用料、项目质量、管理水平、项目索赔、工程变更等主要因素。

（一）项目工期

项目工期对住宅建设项目施工成本的影响较为复杂，并不一定是工期越长、成本越高。一般住宅建设项目的工期与质检周期、施工人数、材料成本等都具有相关性。短工期项目一般意味着项目在短期内需要大量施工人员，同时对施工设备性能与稳定性的要求较高，受施工方案周密性与施工计划科学性的影响较大。短期项目的用工费用、材料费用、管理费用和折旧费用相对较高，但质检周期较短，维修费用、福利费用，以及腐败可能性都有所降低；长工期项目一般对设备数量、材料性能、用工数量等的要求不高，将项目施工的风险分摊到较长的工期内，便于建筑施工企业调整施工方案，降低项目总体成本。但与此同时，管理费用、维护费用、福利费用以及各项政策风险也会相应提高。总结来说，项目工期对成本的影响实际上就是间接成本与直接成本间的博弈，建筑施工企业可以在项目总体目标的基础上，根据实际施工情况，依据“施工成本—项目工期”抉择模型，决定住宅建设项目的工期范围。

（二）工程用料

工程用料成本是施工阶段项目成本的重要组成部分，主要包含两部分内容：一方面是耗材的采购、运输、仓储与管理等过程产生的成本；另一方面是非耗材的损耗、维护和管理等费用。对住宅建设项目施工过程中的工程用料成本进行控制，就是要合理安排施工过程中各资源的调配，平衡好耗材成本与非耗材成本间的关系。建筑施工企业应结合耗材运输速度、仓储空间与管理费用，合理确定采购价格与采购周期，保证用料供应的同时，提高物资运转速度，降低管理成本；另外，加强对非耗材设备的管理与维护，并将设备使用频率、维护成本与耗材总成本相结合，选择最恰当的施工速度，降低施工过程总体用料成本。

（三）项目质量

项目质量是指住宅建筑本身质量，一般根据客户需求和方案设计的不同，项目质量要求也存在差异。一般而言，项目质量的要求越高，施工成本也就越高，这主要体现在耗材的选择与施工方案的设计上。建筑施工企业为达到客户要求的项目质量，需要对施工过程和已完成项目进行反复检修，对有问题的部分及时补救，避免对后续施工和项目最终验收产生严重影响。定期检修、及时补救、事后返工等都意味着额外的成本，既包括用工成本、耗材成本，也包括管理成本。

（四）管理水平

项目用料是关乎住宅建设项目施工的主要物质成本，管理水平则是影响施工阶段成本控制的主要隐性成本。管理水平会从对工期的整体规划、企业资源的高效调配、偏误原因的深层次分析、纠偏方案的制定、工程变更的适应与调整等多个方面对施工过程产生影响。建筑施工企业管理水平的高低很大程度上决定了住宅建设项目的总体成本。科学有效的项目管理可以根据数据模型确定工期和企业资源的调配方案，合理设计施工流程与管理模型，综合项目整个施工过程，对耗材选购价格、用工价格进行择优选择，加强对住宅建设项目施工过程的精细化管理，杜绝质量问题，避免工期延长，有效降低项目成本。

（五）项目索赔

项目索赔是指在住宅建设项目的施工过程中，由于开发单位与建筑企业间某一方的过失造成的项目整体成本增加，使某一方蒙受损失时，受损失方可根据施工合同向过失方索取一定赔偿的过程。主要有两方面内容：一是由于建筑施工企业过失导致工期增加、施工成本升高，由开发单位向建筑施工企业发起的索赔，这一索赔规则能够有效规范建筑施工企业的施工管理过程，督促项目按时完成；二是由于开发单位过错导致工程变更、返工等问题，由建筑施工企业向开发单位提出反索赔。一般索赔过程受合同保护，由专业的财务人员实施和监督索赔过程。项目索赔也是住宅建设项目施工阶段总成本的一部分，对成本控制具有重要的影响。

（六）工程变更

住宅建设项目一般施工周期都较长，在施工过程中，施工条件可能发生变化，项目计划时常会被调整，施工方案也会遇到各种实际问题，国家政策、地方性法规、环保条例等也有可能发生变化，这些变化都会导致项目工程的变更。建筑施工企业经常会遭遇工程变更的问题，应提前做好应对方案，根据工程变更情况及时调整施工过程，及时停工或补救，尽量降低损失，同时加快调整后的项目设计、方案制定，并督促设计部门尽快完成各项工作，避免工程延期；另外加快解决由于项目变化、工程变更产生的合同变更工作，避免对项目交付产生影响。工程变更后，建筑施工企业需要根据最新的政策要求、施工条件、验收标准等进行项目设计与方案调整，并以此为基础重新确定工期、核算项目成本，尽可能减少由秩序维护、返工、工期延长等带来的企业损失。

三、住宅施工建设项目施工成本控制措施

（一）加强对住宅建设项目施工过程的控制

加强对施工过程的控制，包括多个方面内容：项目工期、工程用料、项目质量和管理水平。首先，项目工期、项目质量和施工效率彼此之间是相互联系、相互影响的，项目质量会影响施工效率，进而影响到项目工期，反过来项目工期也会迫使建筑施工企业加快施工效率，进而影响到项目质量。这三者都会对住宅建设项目的成本产生重要影响。在实际建筑施工过程中，建筑施工单位首先应确定项目工期范围，通过对施工过程的监督和管理，有效控制项目质量，并在保障项目质量的同时不断提高施工效率，保证项目顺利、按时完工。其次，对工程用量的控制包括采购价格、仓储与管理成本、用料损耗等多个方面。建筑施工企业可根据施工方案与具体过程，搜集原材料市场波动信息，通过科学计算方法平衡好采购价格、运输时间、仓储与管理费用，选择最恰当的时机、制定最合理的采购数量，降低用料管理的总体费用。同时在用料损耗方面，建筑施工企业应加强施工现场管理，严格把控施工过程中的各个环节，规范施工人员操作步骤和行为规范，避免施工材料的不必要浪费。另外，建筑施工企业施工过程管理水平的提高，一方面，需要管理人员建立整体意识，从项目整体规划入手，对施工过程的各个环节与具体内容进行分析和管理；另一方面，还需要管理人员具备精细化管理能力，能够抓住施工过程中的细节问题，避免小问题造成大损失。建筑施工企业可以引入专业管理人才进行施工管理，或加强自身管理人员的专业培训和实操锻炼，不断提高自身管理水平。总体而言，对住宅建设项目施工过程的控制，实际上就是对施工技术与经济因素两方面内容的平衡，在保证施工技术、项目质量的前提下，最大限度提高企业经济效益，合理运用建筑施工企业各项资源，做好施工阶段的成本控制。另外，在这个过程中财务人员还应做好相应记录，为项目竣工核算、最终结算等提供资料。

（二）加强对住宅建设项目的索赔管理

项目索赔是建筑项目成本控制的重要内容，规模大、周期长、涉及人员众多的住宅建设项目在施工阶段很可能出现各类意外事故，对意外事故进行责任认定和经济索赔是建筑施工企业必须要重视的工作。但索赔并不会弥补企业损失，反而会造成建设投资增多、影响施工进度、压缩项目工期，进一步扩大建筑施工企业经济损失。因此，严格控制施工阶段住宅建设项目的索赔过程，对建筑施工企业尤为重要，首先，企业应择让专业财务人员与相关法律专家根据合同规定向过错方发起索赔。其次，索赔双方协商索赔过程、金额、方式等，快速完成索赔过程，并对交流过程进行记录，形成文件资料。

（三）严格把控住宅建设项目工程变更过程

住宅建筑项目在施工过程如果遇到工程变更情况，势必会影响到项目的整体成本。要规避工程变更带来的成本风险，首先，建筑施工企业在施工之前就应严格按照建筑项目开发规范流程，把控好签证工作，并提高项目设计与方案制定的投入，科学论证项目施工计划，最大限度降低工程变更的可能。另外，建筑施工企业还应落实项目管理责任机制，对签证过程进行严格把控，严格记录施工过程中形成的各项数据，一旦发生工程变更情况，根据之前数据对项目的具体造价变化进行分析，保证建筑施工企业与客户都能了解造价变化，并在数据基础上进行后续项目决策。

四、结语

近年来，我国建筑行业受到国家政策和社会环境的双重影响，遭遇发展瓶颈。诸多建筑施工企业为获得更多业务，在招标时不得不降低保底，进一步压缩利润空间。但这种竞争方式却使得建筑施工企业的成本控制工作面临更大的挑战和风险。在施工阶段对住宅建设项目进行成本控制，是建筑施工企业现阶段应对新时期挑战的重要发展方向。通过对住宅建设项目施工过程的精细化管理，建筑施工企业进一步加强对施工过程、项目质量的控制，有效控制施工成本，严格把握项目工期，降低项目风险的同时，提高建筑施工企业施工管理能力，提升企业社会信誉度，营造企业品牌效应，最大限度提高项目收益和企业经济效益。

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作者：杨艳妮