房地产行业风险管理与战略目标

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摘要：随着我国经济的不断发展，房地产迎来了较好的发展前景，更多企业加入到房地产开发当中，给房地产企业的发展带来了更多的机遇。但是房地产企业在经济发展的过程中也面临着一定的风险管理难题和战略目标的变革问题，导致公司的发展遭遇瓶颈，给企业的经营和管理工作带来一定的困难，经营成本不断升高。因此，房地产企业需要结合自身的整体发展导向选择和制订出相应的整改措施，减少因风险管理不当带来的恶劣影响。基于此，本文将从房地产行业风险管理与战略目标变革的层面入手，探讨当前房地产企业发展过程中存在的管理难的问题，并以此作为整改基点，提出相应的解决策略，为企业的经营和发展创造有利的经济条件，推动房地产企业的可持续发展。

关键词：房地产行业；风险管理；战略目标；变革

房地产是我国经济发展的重要的支撑产业之一，对全社会的经济繁荣发展起着关键性的影响和作用。但是随着房地产投资建设工作的不断发展，房价越涨越高，已经呈现出非理性的发展趋势，房地产行业出现供过于求的现象。房地产企业本身的运营和管理也出现了很多新的问题点，其中风险管理难已经成为很多房地产企业不得不重视的问题。随着房地产企业战略目标的变革，和企业所处环境的飞速变化，行业之间的竞争不断加剧，房地产企业金融市场发展受到约束，给企业的发展带来一定的困难。因此，房地产企业在经济发展的过程中应当正视问题，并结合自身的实际发展情况制定出相应的整改措施，统筹做好重大风险管理的防范和化解工作，促进企业战略目标改革能在有利的环境中进行，提升自己的核心能力，获得稳健发展。

房地产行业风险管理与战略目标变革的基本特征

我国属于人口大国，房地产企业进行房地产开发，能够为人们的居住提供更好的条件，很多有实力的企业家都会加入到房地产开发当中，而房地产企业属于资金密集型产业，想要在竞争激烈的市场中占据主导地位，就需要不断转变自己的经营和管理模式，并且，需要结合当前的整体市场导向进行战略目标的改革工作。随着近年来房地产企业的发展速度不断加快，企业在发展的过程中已经开始凸显出管理工作存在的不足。这些问题的出现对于企业的整体发展而言，如果不能及时处理，那么将会给企业带来较大的经济损失，也会影响整个行业的可持续发展。笔者通过对当前的房地产企业中风险管理与战略目标变革的基本特征进行分析，将其特点总结如下。

一、客观性与普遍性的特点

在经济发展的大环境下，城市化建设进程在逐渐加快，为了在有限的土地资源中容纳更多人，只能进行相应的房地产开发工作，这使得房地产企业有着较好的发展前景。其中，有很多企业的领导层开始重视风险管理工作，其主要目的就是，将可能存在的影响企业发展的风险概率降至最低，从而选择相应的管理措施进行改进。但是这些风险仍然具有客观性与普遍性的特征，因此，直接影响到了整个企业的良性发展。

二、偶然性和必然性特点

房地产行业在发展的过程中所面临的各种外界的风险较多，并且这些风险的存在并不是毫无征兆的。势必会有某些原因直接导致风险的出现，具有较强的随意性。例如，我国大多数房地产企业都会通过向商业银行申请借贷的形式扩充自己的资金，这样的融资方式操作简单、成本较低，已经成为很多房地产企业融资的主要渠道之一。而当前我国颁布的法律，对现有房地产信托和债券融资渠道进行了一定程度的约束，导致房地产应用该项方式融资期间面临的难度较高。这样的政策约束使很多房地产企业本身具有一定的融资风险，金融产品不能更好地服务于房地产企业，给企业的融资带来困难。三、可变性特点房地产企业在面临这些风险时，所使用的管理方式存在一定的差异性，而风险在一开始发生时并不是不可控制的。其中很大一部分风险在刚开始的发展阶段，如果及时采取相应的补救措施，就能得到有效控制，防止事态快速蔓延导致处理难的现象发生。对于房地产企业发展过程中采取的各种战略目标变革而言，正确地分析当前企业所处的大环境，并采取相应的风险防控措施，能够较好地将风险发生的可能性降至最低。但是很多企业本身的管理工作预见性较差，就会难以控制风险的扩大，影响企业后续的经营和发展。

房地产行业经营过程中面临的风险

一、土地征用过程中面临的风险

在不同的阶段，房地产企业面临的风险都是不一样的。在开展经营活动的过程中，首先需要做的就是对土地进行征用，而这就是房地产企业需要面临的最大的风险。土地资源属于不可再生资源的一种，拥有固定土地资源的人本身就掌握了较高的价值，并且随着时间的流逝，土地资源本身的价值也会逐渐增高；加上城市现代化建设进程不断加快，很多房地产投资企业都将自己的目光集中在城市之内，给土地资源的价值增长创造了有利条件；另外政府可以直接通过地价政策的实施来间接控制房地产，土地价格的变化又会直接影响房地产获取土地的成本，很多房地产投资人都会通过使用土地和房产作为抵押向商业银行申请借贷，无形之中就增加了土地征用存在的风险。二、房地产开发建设过程中存在的风险及问题房地产开发和建设工作本身具有建设周期长、开发周期慢的特点。在这个过程中房地产企业需要经过复杂的环节，其中包含施工建设前期的土地勘测、方案设计以及施工中期生产管理和后期的质量管理等。在这个长时间的建设过程中，企业本身所需要面临的风险是非常之大的。

三、销售租赁过程中存在的风险及问题

销售工作是房地产企业后期获得更高利益的主要方式，毕竟进入销售租赁环节才能获取相应的经济回报。金融发展大环境之下，政府颁布的各项购房政策直接影响房产的成交价格，加之供求关系变化对人们消费选择也产生一定的影响，这些不可控的因素将给房地产的经营带来一定的风险，使房地产实际销售成绩与预定销售目标之间差距较大，最终使得其经营回报大打折扣。例如，2021年末，我国房地产企业的大亨恒大集团面临破产的消息给整个房地产行业带来了不小的打击，其主要的原因是企业在经营的过程中承担了接近2万亿的负债规模，如果违约将会对整个产业链乃至金融体系产生不小的影响，一度成为行业的热点话题。

房地产行业风险管理与战略目标变革的有效策略

一、对经营环境进行全面分析

有的学者认为，企业经营过程中出现的这些风险并不是均匀分布的，而是由国家意志、企业管理和文化、企业的管控系统等结构性基础因素共同作用导致的，从而形成了特定分布的局势。因此，在发展经营活动的过程中，想要将这些风险产生的损失减至最小，首先应当对自身的经营环境进行系统性的分析，并以此作为基点制定出相应的整改措施。对此，房地产企业的管理阶层需要对经营环境进行全面分析，充分认识内部环境与外部环境所带来的影响，结合当前局势的发展情况制定出相应的调整和改进措施，提升企业在经营活动中应对风险的能力，以促进企业获得健康稳定的可持续发展。例如，对于房地产企业经营过程中出现的融资难问题，可以直接通过私募基金融资的方式保证资金链的稳定和信息的完善。特别是对于上市大型企业而言，该项融资方式的规范性应用能够吸引诸多战略投资者，解决企业存在的各种资金困难的问题，不断地完善企业的负债盈亏，为之后的运营提供较好的资金支撑和保障。

二、提升房地产企业对经营风险的防控能力

房地产企业在开展各项经营活动的过程中欲提升自身的风险抵抗能力，不仅需要对当前的环境进行科学合理分析，还需不断提升对房地产经营风险的防控能力，以保证在风险来临时，能够有较为完善的措施正确应对，降低企业的损失。例如，在工程项目施工建设的过程中，可以对领导班子的能力进行审核，在确保能力达到标准之后再进行之后的施工作业，提升整个工程施工的质量。同时企业的管理阶层还需要对整个施工过程中的管理工作采取重视的态度，通过加强施工现场的管理工作，确保整个工程的施工质量，为后期的销售环节提供保障。

三、优化销售业务方式

销售对于房地产企业的发展而言有着非常重要的导向作用，同时也是提升房地产企业核心竞争能力的一个重要方式。房地产企业需要转变自己的企业经营框架，优化销售业务方式。首先，在转变销售方式时需要正确分析当前房地产行业的发展变化及变革，在原有的销售方式上进行创新，重视对于新销售技术的使用，重视效率和诚信，将新的营销体系融入企业文化，在企业中营造一个良好的销售氛围。其次，企业的销售人员需要转变自己的服务观念，并提升自身的服务质量，以此才能达到提升经营销售水平的目的。例如，可以通过结合不同消费者的特点制定出相应的销售计划，为消费者提供更加个性化的服务。再次，还需要重视人才的引进和培养工作，通过引入人才的方式，不断扩大自己的人才队伍建设，为企业营造一个良好的工作氛围。最后，房地产企业的管理阶层还需要提升自己应对各种金融风险的能力，具体可以从债券融资、股权融资、合作开发、房地产信托、商业银行借贷等途径扩大自己的融资渠道。结合房地产企业本身的发展方向制定出适宜的风险规避政策，以此来降低企业资金成本，获得更大的利益发展空间。

四、进行战略目标的有效变革

战略目标变革工作的开展对于企业整体发展而言有着非常重要的作用，战略目标的实现取决于关键任务的达成。迈克尔·波特对战略的定义是：以竞争定位为核心，对经营活动进行取舍，建立符合本企业的独特的适配。对于房地产企业的经济发展而言，只有对自己未来的发展目标进行有效的战略分析，再进行严格的实行才能够使一个企业的发展达到事半功倍的效果；反之，当战略产生失误，战术越成功，执行越有效，其最终的结果可能会越糟糕。对此，房地产企业如何在保证自身发展不受限制的前提下，制定出相应的战略发展目标就显得尤为重要。笔者认为，房地产企业应当明确自身在行业中的发展方向，以正确的思维导向制定出合理的行动路径以及战略目标。始终将对客户服务的理念放在第一位，围绕以客户为中心的服务理念，通过一定的反馈机制将最终的结果直接反馈给企业管理层，这样的方式才有利于高层对战略做出迅速的调整。始终保持坚定的信念和信心才能够达成最终的目标。因此，战略目标的有效部署对于企业而言有着非常重要的导向作用，需要企业对其进行分析并采取相应的操作。

结语

房地产作为我国经济发展的一个重要支撑，本身所面临的行业风险和战略目标变革就是一个重点难题。为了使得整个企业的发展能够顺利，在转变自身的发展目标的过程中，需要正视自身在发展过程中存在的各项问题，并制定相应的方案：对当前的经营环境进行全面分析，提升房地产经营风险的防控能力，转变企业经营框架，优化销售业务方式，采取风险转移措施，进行战略目标的有效改革的方式来提升自己应对风险的能力，从而更好地促进其长久稳定的发展。

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作者：蒋丽 单位：合景泰富集团