土地一级开发成本核算问题与对策

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【摘要】本文根据现有研究资料，结合自身在土地一级开发成本核算中的一些经验，在研究当中分析了土地一级开发成本核算中的常见问题，主要集中在成本预算方案统计不科学等方面上，针对存在的问题，提出了相应的对策建议。通过研究，希望能够对相关开发企业的土地一级开发成本核算工作提供一些帮助和启示。

【关键词】土地；成本核算；成本

预算；评估费土地一级开发是土地开发利用的一种主要形式，伴随着经济社会的快速发展，尤其是房地产市场改革的逐渐深入，在房地产市场步入转型发展时期以后，对土地一级开发中的相关项目管理也提出了更高的标准和要求。由于土地一级开发的规模相对比较大，投入的资金比较多，成本核算的范围和事项比较繁琐，对开发企业的成本核算能力和水平的要求越来越高。对土地一级开发商而言，在开发当中的成本核算工作不能拘泥于传统的形式，而是应该根据经济社会的发展，需要进行不断的探索和创新，在确保满足相关国家法律法规的前提之下，进一步增强自身的土地一级开发成本核算能力与水平。

一、土地一级开发成本核算概述

1.土地一级开发成本核算的内涵。土地一级开发是指由政府或其委托授权的企业，在政府核定的范围之内，对国有土地和乡村集体土地进行统一征收、拆迁、安置和补偿，并根据土地利用规划建设与之对应的市政配套设施，开发范围内的所有的土地达到约定的三通一平或五通一平的建设条件，在此基础上对开发范围的土地进行有偿出让或转让的开发过程。从上面的分析中可以看出，土地一级开发过程是解决土地权属、地方附着物及施工建设基本条件的开发方式，不同于土地开发，可以将其看成是土地开发的前置程序。但是，在实践中，土地一级开发通常是与项目开发建设是紧密联系在一起的，通常具备土地一级开发资质的企业，也具备建设项目施工建设资质，所以在土地资源开发利用中，单独进行土地一级开发的情况相对比较少见。从成本管理的角度来讲，所谓的土地一级开发成本核算是指开发企业，对国有土地和乡村集体土地进行统一征收、拆迁、安置和补偿，并根据土地利用规划建设与之对应的市政配套设施，开发范围内的所有的土地达到约定的三通一平或五通一平的建设条件的过程中，所产生的各种成本费用的核算及控制活动的总称，是企业开发成本管理的重要组成部分。2.土地一级开发成本核算模式分析。（1）固定比例收益模式（BT）。固定比例收益模式的特点在于开发企业在土地一级开发当中获取固定比例的收益，至于具体的比例，不同的国家或城市规定的各不相同，比如说北京市规定为利润率为开发成本的8%，并且政府对土地一级开发，企业收益保底。在成本核算当中，此种模式之下政府向企业支付的固定比例收益仅限于预计开发成本，与土地出让价格无关，但是企业土地一级开发过程中，可能面临通货膨胀、原材料上涨和人工费用上涨等风险，这些风险一旦超出了企业的控制能力，实际成本可能高于预计。在会计核算当中，要继续用管理会计工具和方法：追踪各类成本项目的变化情况，进一步增强预计成本核算的准确性，并且做好土地一级开发过程中的支出控制和核算工作，这样才能通过成本核算反映企业的实际效益情况。（2）分享土地出让金模式这种模式。是企业与政府分享土地出让金，参与土地一级开发的企业，通过获得土地出让金的方式来实现盈利，这种模式在国内一些地方的土地一级开发当中也经常出现，不过外地企业一般是国有企业，或者是项目所在地政府的平台公司。在成本核算过程中，要在土地出让金分成协议的基础上进行核算，将土地收益分成纳入支出预算，在这基础上做好土地一级开发过程中的各种成本核算工作，确保土地核算的公开透明。（3）净收益分享模式。这种模式与上一种模式非常类似，但是分享的是土地开发的净收益，而不是土地出让金。在这种模式的成本核算当中，是按照国家相关规定提取各项基金和规费，在此基础上再进行土地出让纯收益的合算。从核算过程来看，这种开发模式之下的成本核算相对比较复杂，因为站在企业和政府的角度来讲，得出的结果直接影响到各自之间的利益。尤其是在分成比例之下，其可以获得的净收益差异比较大，对于参与土地一级开发的企业来说，难以确定预计可能获得的收益，对前期成本核算和预算工作的要求比较高。（4）持有部分优质公建配套设施（PPP模式）。在这种模式之下，参与土地一级开发的企业所获得的利润实际上并不是土地一级开发，而是公共配套服务所获得收入，对于企业来说可以获得长期现金流，所以一般情况下在参与土地一级开发的过程中，也会参与土地二级开发建设。在成本核算当中，参与土地一级开发的企业，既要对土地一级开发的成本进行核算，又要对参与配套建设的二级开发建设进行核算，在此基础上才能确定一个可期待的收益，明确开发建设过程中的成本控制目标。

二、土地一级开发成本核算问题分析

1.成本预算方案统计不科学。根据土地一级开发的相关管理规定，负责施工的单位需要在施工之前向国家发改委等机构提供土地一级开发项目的相关成本预算数据，由于施工单位并没有进入施工现场，也没有正式进行施工，这种情况下所有的预算数据都是根据以往的类似项目的施工成本管理的相关数据确定，这种情况下所提供的预算数据与实际数据之间可能存在极大的偏差，而国家发改委等相关部门根据开发企业提供的成本预算方案进行审批。通过审批以后，开发区也需要严格按照审批结果进行成本预算控制，但是市场经济的发展变化会影响具体的成本核算数据，以征地补偿费用为例，由于征地补偿费用在实践当中的影响因素比较多，所以补偿费用标准也存在一定的变化，单纯的通过预算的方式很难确定最终的补偿费用总额，往往会出现征地补偿费用超过计划标准的情况。所以，一旦这种情况下，不仅会影响国家发改委等机构的审批工作，也会对施工单位的成本核算造成一定的不利影响。2.开发前期费用核算不准确。土地一级开发项目开发前期费用核算问题是一个重点和难点，但是很难受到企业足够的重视，因为前期费用过程相对比较复杂，一些费用无法进入成本当中，但是却是成本费用的重要组成部分。很少有企业针对这一方面的成本费用进行详细的核算，多数企业对于这部分的成本费用只是进行简单的统计核算，其结果就是前期费用核算结果与实际费用相比差异明显。这主要集中在勘察、测绘、定桩等前期费用。以测绘费用为例，如果出现了测绘问题往往需要重新进行测绘，如果出现的问题是因为开发企业导致的重新测绘需要开发企业另外承担测绘费用。另外，项目环境评价分析费用和交通影响分析费用的核算也是一个难点，这两项核算要求开发企业必须对项目环评和交通影响有一个准确客观的认识和评价，但是不同项目所处的环境不同，质量性费用核算的差异也比较大，单纯的依靠以前类似项目的核算经验很难得出比较准确的结果，这也影响了此项费用核算的最终结果的可靠性。

三、土地一级开发成本核算建议

1.优化成本预算方案流程。在土地一级开发项目开发之前，开发企业按照规定需要编制成本预算，并向发改委等有关部门报批。由于报批以后的成本预算，将成为开发企业成本预算的重要依据，也成为发改委等单位确定土地出让价格的重要依据，这种情况下必须最大程度的确定预算方案的准确性。一方面，开发企业在预算方案制定的过程中，需要了解周边类似项目的预算成本状况及其核算标准，因为周边项目的成本预算方案最接近计划项目，虽然受开发时间长的影响，可能有一定的变化，但是这种变化是可以预测的，可以起到非常好的预算标准借鉴的作用。另一方面，在预算编制之前还需要进行详细的调查，主要针对的各项成本费用的构成，比如说拆迁区域内生活的居民对拆迁补偿费用的诉求，周边房价的变化等，综合各种因素的影响，确定相关费用的计算标准，注意要符合当地政府的相关标准和要求。2.重视和强化开发前期费用核算。土地一级开发项目前期的费用核算也是一个非常重要的问题，前期的费用也比较多，应该引起企业的充分重视。针对前期的成本核算，企业应该明确前期的费用核算的范围，这是做好前期费用核算的一项重要工作，虽然目前有关项目成本核算上，对前期成本核算有原则性的规定，但是在具体的成本费用组成的具体构成上，不同的企业之间差异明显。因此，在成本费用核算的过程中，需要先明确前期成本费用的范围，结合现有的一些研究成果和资料，本文认为前期成本费用应该包括为土地一级开发项目开发建设所做的准备活动中产生的所有成本的综合，除了勘察、测绘、定桩等前期费用之外，还包括项目调查、人员准备、车辆交通等等。另外，在勘察、测绘、定桩等前期费用的核算上，为了确保核算结果与实际费用的一致性，在进行前期的成本预算中，需要与上述费用的相关单位进行核实，确定一个大概的服务价格，作为前期费用核算的重要依据。总之，土地一级开发成本核算是一个相对比较复杂的过程，在成本核算过程中，因为很多核算数据都需要通过分析预测的方式确定具体的标准，分析预测的依据就显得尤为重要。对于开发企业来说，要正视土地一级开发成本核算中的问题，同时针对每一种问题采取积极的预防控制措施，还需减少这些问题对土地一级开发成本核算的负面影响，最大程度的保证土地一级开发成本核算的准确性。

参考文献

［1］刘晋.土地一级开发成本核算中存在的常见问题解析［J］.中国国际财经（中英文），2017，（13）：282-283.

作者：夏俊 单位：联投欧洲（湖北）科技投资有限公司